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Taux d'endettement de 10 à 20%, est-ce ok pour un prêt bien immobilier ?

Taux d'endettement de 10 à 20%, est-ce ok pour un prêt bien immobilier ?

Vous avez l’intention de souscrire un prêt immobilier pour acquérir un logement. Votre situation professionnelle et celle de votre conjoint sont stables et vos revenus suffisants, d’après vous, pour obtenir aisément ce financement.

Vous avez déjà des charges qui grèvent votre budget mensuel comme votre prêt voiture, un crédit à la consommation, etc. Votre taux d’endettement par rapport à ces charges, correspond à 10 % à 20 % de vos revenus. Vous ne devez donc pas dépasser 35 % de taux d’endettement en 2022 pour que votre prêt soit accepté. Voici les éléments essentiels à connaître avant de présenter votre dossier à une banque.

Quel est le taux d’endettement acceptable ?

Pour pouvoir accéder à un prêt immobilier, outre le fait qu’il faut avoir une situation professionnelle stable et des revenus conséquents, il est aussi essentiel de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 % (qui est recommandé aux banques par le Haut Conseil de Sécurité Financière ou HSCF). Si vous avez déjà un endettement dont le pourcentage mensuel dépasse 10 % à 20 %, vous pourrez alors augmenter ce taux de 15 % (pour 20 % d’endettement déjà acquis) à 25 % (pour 10 % d’endettement déjà acquis). Pour mieux comprendre, suivez l’exemple en dessous.

Exemple d’endettement à 35 % avec déjà 10 % à 20 %

Dans le cas d’un endettement à 10 % : vos revenus sont de 4 000 € par mois et vous avez un crédit à la consommation représentant 400 € d’échéance mensuelle. Votre endettement est de 10 %. Si vous désirez emprunter de l’argent pour acquérir un bien immobilier, vous ne pourrez pas dépasser 35 % de 4 000 € par mois, soit une échéance de 1 400 €. Cette échéance comprend alors 400 € pour votre prêt à la consommation et 1 000 € pour l’échéance de votre futur logement.

Dans le cas d’un endettement à 20 %, vos revenus sont de 4 000 € et vous avez un crédit à la consommation de 400€ + un crédit voiture de 400 €, soit 800 € par mois d’échéances. Dans ce cas et comme vous ne pouvez pas dépasser 1 400 € par mois, il vous restera 1 400 € - 800 € = 600 € pour payer l’échéance de prêt pour le bien immobilier.

Vous pouvez constater que dans le premier cas, il est possible d’obtenir un prêt immobilier dont l’échéance sera de 1 000 € avec un taux d’intérêt avoisinant les 1 %. Vous pourrez emprunter 200 000 € sur 18 ans pour ne pas dépasser votre taux d’endettement de 35 % en conservant votre prêt à la consommation.

Dans le second cas, avec 20 % de taux d’endettement avant la demande du prêt immobilier, il ne vous reste plus qu’un delta de 600 € par mois à consacrer à l’achat d’un logement.Pour la même période, soit pour 18 ans d’emprunt à un taux d’environ 1 %, vous ne pourrez plus emprunter qu’un capital de 120 000 € en conservant votre prêt à la consommation, votre prêt automobile et ce nouveau prêt pour un logement financé à hauteur de 120 000 €.

Si vous visez un bien de 300 000 €, soit vous allez devoir avoir un apport de 100 000 € dans le premier cas ou de 180 0000 € dans le second cas, ce qui est énorme. Soit, vous allez devoir éliminer votre prêt voiture et votre crédit à la consommation pour emprunter plus d’argent.

Les solutions pour se libérer d’un taux d’endettement initial

La première des solutions pour diminuer votre taux d’endettement est d’avoir plus de revenus en cumulant un autre emploi, en rajoutant un co-emprunteur ou une caution, etc. La seconde solution sera de réduire vos charges. À moins que vous n’ayez un capital conséquent pour rembourser votre prêt à la consommation ou votre crédit auto (ou les deux), vous avez la possibilité de regrouper tous vos crédits en un seul et en y intégrant votre nouveau prêt immobilier. Dans ce cas, vous rallongez les mensualités des crédits courts en les étalant dans le temps et en les rajoutant à celui de votre emprunt immobilier. De cette façon, vous pouvez emprunter un capital plus important tout en ne dépassant pas le taux d’endettement maximum de 35 %. Voici un exemple :

Vous avez toujours 4 000 € de revenus par mois et 400 € de crédit à la consommation (dans le premier cas) mais il vous reste à payer 2 000 € de capital. Vous pourrez rajouter ces 2 000 € de capital à votre prêt immobilier et pourrez ainsi emprunter autour d’1 % pendant 18 ans entre 290 000 € et 300 000 € pour une échéance de 1 400 € par mois.

Dans le deuxième cas, vous devez encore 2 000 € de capital pour votre crédit à la consommation et 10 000 € de capital pour votre prêt automobile. Vous pourrez toujours emprunter 290 000 € à 300 000 € à 1 % pendant 18 ans pour une échéance de 1 400 € par mois. Vous devrez, bien entendu déduire le remboursement de vos prêts à court terme, soit 2 000 € + 10 000 € = 12 000 €

Les éléments dont il faut tenir compte

Attention, ces calculs ne sont donnés qu’à titre indicatif, car les taux d’intérêts sont susceptibles de varier en permanence à la hausse comme à la baisse. De plus, l’assurance emprunteur n’est pas intégrée dans ce mode de calcul et il faut, bien entendu, la rajouter. Nous ne l’avons pas intégrée ici, car elle peut varier énormément en fonction de votre âge au moment de la souscription du crédit. Il existe aussi des frais de notaire, des frais de dossier et des frais annexe à rajouter également. De plus, les banques demandent aussi un apport personnel de 10 % à 15 % du capital emprunté.

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