Comment comparer les offres de prêts immobiliers sans se tromper ?

Vous avez repéré le bien immobilier que vous souhaitez acquérir depuis longtemps. C’est donc le moment d’aller voir votre banquier pour aller lui demander un crédit pour financer ce logement.

Par contre, savez-vous que d’une banque à l’autre, le taux d’intérêt des prêts diffère ? Il en va de même pour l’assurance emprunteur ainsi que pour les frais annexes. L’impact de ces postes peut être considérable sur le prêt annuel. Il est donc conseillé de faire plusieurs demandes à la concurrence afin d’obtenir un crédit immobilier dans les meilleures conditions.

Pourquoi les banques ont des offres de financement différentes ?

Actuellement, les banques proposent des taux immobiliers, historiquement bas, mais ils ne sont pas les mêmes d’un établissement à l’autre pour un même profil et une même durée. Ainsi, si vous êtes en couple avec des revenus moyens et fixes et que vous désiriez emprunter un capital sur une dizaine d’années, une banque vous prêtera à 1 % et sa concurrente 0,70 %. De plus, certains établissements financiers vont vous offrir les frais de dossier tandis que d’autres vous les factureront un certain prix. Les meilleurs taux seront proposés aux nouveaux clients pour élargir leur clientèle pouvant épargner. Il est donc nécessaire de comparer toutes les propositions et de mettre les établissements en concurrence avant de faire votre choix.

Les autres éléments entrant en compte pour choisir le meilleur prêt immobilier

Le taux d’intérêt n’est pas le seul élément à prendre en compte pour comparer les offres de prêts immobiliers pour faire votre choix. Si vous avez un profil emprunteur de qualité, ne vous fiez pas uniquement au taux nominal pour faire votre choix. Ce taux brut est bien entendu important et a un rôle principal dans le choix de votre futur mode de paiement pour acquérir un logement, mais il existe encore le coût de sa garantie, le taux de l’assurance emprunteur et les frais de dossier qui l’accompagnent.

L’assurance emprunteur, une part importante du crédit

L’assurance emprunteur est composée de plusieurs garanties qui sont :

• La maladie
• L’invalidité
• Le décès

Si vous avez trouvé un prêt immobilier dont le taux d’intérêt est assez bas, la banque va vous proposer l’assurance concomitante.Elle n’est peut-être pas bien placée en la matière et le taux de cette assurance risque de grever fortement vos futures échéances mensuelles. Sachez que vous n’êtes pas obligé de contracter cette assurance et pouvez en choisir une autre dont le coût sera bien moins important. Mettez aussi les assurances emprunteur en concurrence afin de choisir la moins chère. Il ne faut pas accepter un prêt dont le taux d’intérêt est faible s’il est associé à une assurance trop chère. Depuis la loi Lagarde sur le sujet, vous pouvez choisir librement votre assurance.

Les frais annexes et les coûts de garantie

Les frais annexes ne sont pas les mêmes d’un établissement à l’autre. Là encore, négociez-les. Il se peut que vous puissiez avoir une réduction, et même les faire tomber en totalité. Ces frais de dossier sont compris entre 500 € et 1 500 € d’un établissement financier à l’autre. Sachez que dans tous les cas, ils ne peuvent dépasser 1 % du montant du prêt total. Les coûts de garantie diffèrent également d’un établissement à l’autre. La garantie sert à protéger la banque par le biais d’un nantissement ou d’une hypothèque, d’un intermédiaire de cautionnement ou une garantie personnelle. Les banques préfèrent le cautionnement qui est la meilleure sécurité pour elles en cas de non-paiement de votre part. En général, le coût de la garantie ne dépasse pas 2 % du capital emprunté, mais c’est encore un paramètre dont il faut tenir compte dans votre calcul.

Le TAEG, le seul chiffre permettant de comparer les offres de prêt

Pour bien comparer les offres de prêts immobilier, le seul chiffre important à retenir et qui doit vous être automatiquement communiqué est le TAEG ou le taux annuel effectif global. Il est calculé par les banques à partir de :

• Du taux d’intérêt brut du prêt ou taux nominal
• Du taux de l’assurance emprunteur
• Du montant des frais de dossier
• Du montant des frais de garantie
• Du montant des frais de gestion
• Du montant des frais de courtage, le cas échéant
• Du montant des frais annexes

À noter que les frais de notaire ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG d’une banque puisqu’ils ne sont pas liés à l’offre de prêt et doivent être financés directement par l’emprunteur.

Bon à savoir sur le TAEG

Si le taux d’intérêt du prêt vous est immédiatement communiqué par les banques, il n’en est pas de même pour le TAEG, car il dépend aussi de l’assurance emprunteur qui varie en fonction de votre âge et votre état de santé et demande une étude de dossier plus longue. Vous connaître le montant du TAEG uniquement lorsque vous recevrez l’offre de prêt par courrier postal. Par contre, demandez que la banque puisse vous faire une estimation assez fiable de façon officieuse avant de vous engager. Vous pourrez ainsi vous faire une idée assez précise des différentes propositions que vous aurez reçues.

Si vous signez un compromis de vente, vous avez environ 45 jours pour proposer une offre de prêt. Il ne faut donc pas traîner. Ainsi, pour comparer les offres de prêts sans vous tromper, vous pouvez passer par un courtier spécialisé dans les emprunts immobilier ou faire une demande sur un comparateur en ligne totalement gratuit. Remplissez tous les champs demandés sur le formulaire et vous recevrez rapidement des propositions de banques directement. Cette procédure est plus rapide sans vous déplacer. Vous pourrez étudier les différentes propositions et choisir celle qui vous semble la plus adaptée à votre situation personnelle et à votre budget.