Peut-on trouver un crédit pour un investissement locatif sans apport ?

Un apport personnel pour obtenir un crédit destiné à un investissement locatif n’est pas obligatoire. Il est donc possible de financer ce type d’achat immobilier même si l’on ne dispose pas d’apport, à condition toutefois que certaines conditions soient remplies. Quelles sont les solutions de financement dans ce type de situation, et comment trouver un crédit immo pour investir dans le locatif ?

Modalités d’obtention d’un prêt pour investissement locatif

Il n’est pas nécessaire de posséder un apport personnel lorsque l’on souscrit un prêt immobilier afin de financer un bien locatif. La banque accorde des facilités pour accéder à ce type d’emprunt. En cas d’absence d’apport, elle exigera cependant des garanties comme :

• La stabilité professionnelle afin que l’emprunteur puisse rembourser la banque sans difficulté. Un emploi en CDI ou un statut de fonctionnaire sont des atouts pour se voir accorder ce type de prêt sans apport.
• Les charges de l’emprunteur qui doivent être modérées afin que le souscripteur puisse supporter ses mensualités de remboursement. Ces dernières ne doivent pas être supérieures à 33 % des revenus.
• Le reste à vivre doit être suffisant pour permettre à l’emprunteur d’assurer ses dépenses courantes tout en conservant un niveau de vie décent.

D’autres conditions peuvent être exigées. Elles restent à la discrétion de l’établissement bancaire sollicité.

Comment effectuer un investissement locatif sans apport ?

L’apport personnel est un moyen de financer une partie de son achat immobilier locatif. L’apport de liquidités permet de rassurer son banquier et de se voir accorder assez facilement un crédit immobilier à des conditions plus avantageuses. Cependant, les investisseurs qui ne disposent pas d’apport peuvent tout aussi bien réaliser cette opération immobilière. En effet, l’investissement locatif se finance en grande partie grâce au montant mensuel des loyers perçus. Louer un logement est donc un bon moyen de rassurer son créancier.

L’investissement locatif sans apport est intéressant pour les clients qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale. La banque sollicitée pour cette catégorie de prêt est certaine que son client a souscrit une hypothèque lors de l’achat de sa résidence principale. C’est donc un point positif de poids lors de l’analyse du dossier emprunteur.

Fiscalité avantageuse grâce à l’investissement locatif

Avec la baisse des taux d’intérêts, il est intéressant de souscrire un prêt immo pour ce type d’opération. En effet, il est actuellement possible d’emprunter à un taux inférieur à 1 %. Mais l’objectif principal de cet investissement est évidemment de bénéficier d’un rendement locatif élevé et de profiter ainsi d’un effet de levier. Cerise sur le gâteau, l’investisseur – en plus de rentabiliser son achat rapidement – peut déduire ses intérêts d’emprunt des revenus fonciers. La déduction concerne aussi :

• Les frais de gestion,
• Les primes d’assurance pour loyers impayés,
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration de l’habitat,
• Les provisions pour charges de copropriété.

De plus, des dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier locatif, mis en place par le gouvernement, permettent de profiter de réductions d’impôts pouvant atteindre 21 % de l’investissement. Elles sont étalées sur plusieurs années en fonction du dispositif. Ces déductions fiscales relèvent principalement :

• Du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel),
• De la loi Pinel,
• Du dispositif Censi-Bouvard ou amendement Bouvard,
• De la loi Malraux.

Le fait de disposer d’un ou plusieurs logements locatifs présente un grand avantage pour l’acquéreur. C’est non seulement une garantie pour le créancier mais aussi une possibilité de pouvoir vendre l’un des biens locatifs en cas de difficultés financière. Le propriétaire peut choisir cette deuxième option dans le but de solder totalement ou partiellement l’emprunt qu’il a souscrit dans le cadre de l’un ou l’autre de ces dispositifs. On comprend bien qu’ainsi les banques n’ont pas vraiment de raisons d’imposer la possession d’un apport personnel aux clients qui souhaitent investir dans le locatif.