Rembourser son prêt immobilier par anticipation : quelle procédure ?

Vous avez acquis votre résidence principale, voici quelques années à l’aide d’un prêt immobilier.

Votre situation financière s’est améliorée ou vous avez perçu un capital et souhaitez rembourser le crédit immobilier par anticipation, mais ne connaissez pas la procédure. Voici quelques explications pour vous permettre de suivre votre remboursement par anticipation point par point.

Est-il possible de rembourser un crédit immobilier par anticipation ?

Il est toujours possible de rembourser un prêt immobilier par anticipation et l’organisme financier prêteur ne peut pas s’y opposer sauf si le remboursement est partiel et inférieur ou égal à 10 % du prêt immobilier initial. Rappelons qu’un remboursement anticipé partiel porte sur une partie du capital restant dû. Si le remboursement anticipé est intégral quand il y a vente du bien immobilier ou renégociation du crédit. Par contre et dans la plupart des cas, les organismes bancaires prêteur demande une pénalité ou une indemnité de remboursement anticipé. Attention, une banque ne peut demander cette indemnité que si elle a été prévue dans le contrat de prêt initial signé par les deux parties.

Négociation de l’indemnité de remboursement anticipée

Lorsque vous signez un contrat de prêt immobilier, vous devez lire toutes les lignes. Ainsi, vous trouverez à un paragraphe la clause d’indemnité de remboursement anticipé. Avant de signer, vous avez la possibilité de négocier cette clause et de demander la réduction de l’indemnité de remboursement anticipé, et même sa suppression totale. L’organisme prêteur peut accepter de la supprimer, mais seulement une fois que le remboursement du prêt sera en cours. Dans le même temps, elle ne pourra pas être applicable si un établissement concurrent vient racheter le prêt. Quand les taux fixes sont modulables, vous avez souvent la possibilité de rembourser votre prêt par anticipation partiellement et sans pénalité.

Plafond de l’indemnité de remboursement anticipé de prêt immobilier

Sachez que si vous remboursez un prêt immobilier partiellement ou en totalité et que la banque vous demande une indemnité de remboursement anticipé, elle sera plafonnée. En effet, il est prévu par la loi à l’article R313-25 du Code de la consommation que le montant de l’indemnité de remboursement anticipé ne peut dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital qui est remboursé, qu’il est calculé au taux moyen du prêt et qu’il ne peut pas dépasser plus de 3 % du capital restant dû.

Exemple de remboursement anticipé total

Le prêt initial de 20 ans est de 300 000 € à 4 %. Vous arrivez à une échéance où le remboursement anticipé est de 220 000 €. Dans ce cas, l’indemnité à rembourser sera celle qui sera la moins élevée des deux calculs possibles, soit :

1. 6 mois d’intérêts sur le montant remboursé : 220 000 X 4 % X 6/12 = 4 400 € ou
2. 3 % du capital qui reste à payer : 220 000 € X 3 % = 6 600 €

Dans ce mode de calcul, on retiendra donc le premier cas.

Exemple de remboursement anticipé partiel

Dans le cadre du remboursement anticipé partiel de 100 000 €, le mode de calcul de l’indemnité à rembourser sera aussi basé sur deux calculs possibles, soit :

1. 6 mois d’intérêts sur le montant partiel versé : 100 000 € X 4 % X 6/12 = 2 000 € ou
2. 3 % du capital qui reste à payer : 220 000 € X 3 % = 6 600 €

On retiendra donc le deuxième choix

Exonération de l’indemnité de remboursement anticipé

D’après l’article L313-48 du Code de la consommation, si votre contrat a été conclus après le 1^er juillet 1999 ; vous ne devrez alors aucune indemnité de remboursement anticipé sous condition de remplir l’un de ces trois cas :

• Vente du logement concerné par le prêt suite à un changement d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
• Licenciement de l’emprunteur ou de son conjoint
• Décès de l’emprunteur ou de son conjoint

Réduction de la durée du prêt et/ou du montant de ses mensualités avec le remboursement partiel anticipé

En remboursant partiellement un crédit immobilier, vous pouvez aussi modifier ses échéances mensuelles à la baisse et/ou raccourcir sa durée initiale. Ainsi, vous allez pouvoir retrouver un peu plus de reste à vivre en allégeant vos charges mensuelles ou réduire le reste à rembourser pour avoir de l’aisance matérielle plus rapidement que prévu. Il est encore possible de mixer les deux solutions. Dans tous les cas, relisez votre contrat de prêt afin de savoir ce qu’il est prévu dans l’un de ces deux cas ou les deux.

Comment déposer une demande de remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

Quand vous envisagez de procéder au remboursement anticipé de votre prêt immobilier, qu’il soit partiel ou total, vous devez prendre contact le plus rapidement possible avec l’organisme financier prêteur. Vous lui indiquez vos intentions pour une date donnée et en retour, la banque vous renvoie une information chiffrée sous la forme d’un décompte indiquant le total du capital restant dû et le cas échéant, le montant de l’indemnité pour remboursement anticipé de votre prêt. Ces informations doivent vous être communiquées sur papier. Si votre crédit a été souscrit avant le 1^er juillet 2016, le décompte de remboursement anticipé peut faire l’objet d’une facturation.

Avec ces quelques renseignements, vous pouvez ainsi faire le calcul de la situation la plus favorable à votre situation en effectuant quelques simulations. Sachez que dans tous les cas, il n’est pas intéressant de solder un prêt qui arrive en fin de vie, car vous ne remboursez quasiment plus que du capital.