Crédit immobilier refusé : que faire ? Quelles sont les solutions ?

Vous souhaitez acquérir un logement à l’aide d’un crédit immobilier. Vous avez déposé un dossier dans une banque et venez d’essuyer un refus.

Ne soyez pas déçu, car il est possible que votre dossier ne comporte pas assez d’éléments positifs en votre faveur. Même si votre prêt a été refusé cette fois-ci, ce n’est pas pour autant qu’il ne passera pas ailleurs. Il faut juste savoir pourquoi la banque n’a pas accepté et comment en contourner la raison, car il peut passer à la concurrence. Voici quelques conseils qui vous permettront de relancer votre projet et de le voir aboutir.

La capacité d’endettement

Si la banque vous informe qu’elle vous a refusé un prêt immobilier à cause de votre capacité d’emprunt, c’est que la future mensualité est trop haute par rapport à la part de vos revenus que vous pouvez y consacrer. Cette capacité d’endettement se nomme aussi le taux d’effort et ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels tous les crédits confondus ainsi que certaines dépenses dites incompressibles hors impôts, comme une pension alimentaire, par exemple. Au-delà de ces 35 % les banques ne prêtent pas d’argent à cause du surendettement et le risque de ne pas pouvoir être remboursées. Il n’y a que de rares exceptions pouvant passer au-delà de 35 % d’endettement. Pour cela, il faut que les revenus mensuels soient très élevés.

L’apport personnel

Si vous n’avez aucun apport personnel, vous pouvez essuyer un refus de la part de l’établissement financier. En effet, l’apport personnel prouve que vous avez une capacité d’épargne et que vous êtes un client sachant gérer ses revenus et donc moins à risque. L’apport personnel doit être de 10 % au minimum pour financer au moins les frais de garantie et de notaire. Sachez que plus votre apport personnel est élevé et plus les banques vous prêteront de l’argent pour financer votre futur logement. De plus, avec un apport personnel, votre taux d’endettement est en dessous de 35 % de taux d’endettement. C’est encore une preuve pour la banque que, en cas de revente avec décote, vous pourrez quand même rembourser votre prêt. Il arrivait parfois jusqu’à voici quelques mois encore, qu’une banque prête à 100 % voire à 110 % en intégrant les frais de garantie et de notaire, mais aujourd’hui ces financements n’existent plus sous forme de prêt immobilier classique.

Le reste à vivre

Vous pouvez essuyer un refus de la banque à cause de votre reste à vivre. En effet, après le paiement de votre future mensualité, la banque calcule votre reste à vivre. Il doit être d’au moins 1 600 € par mois pour un couple auquel il faut rajouter 500 € par mois et par enfant à charge. Ces montants sont donnés à titre de renseignement uniquement, car d’une banque à l’autre, ils peuvent être légèrement supérieurs ou inférieurs. La différence vient des impôts qui sont intégrés par certains établissements financiers et pas d’autres pour effectuer leur calcul.

Les revenus professionnels, les retraites et autres revenus

Pour vous voir accepter un crédit immobilier, les banques tiennent compte de vos revenus et de votre stabilité financière. Ainsi, si vous êtes actifs, les banques vous prêteront aisément de l’argent si vous êtes en CDI ou fonctionnaire d’État. Pour un couple, il vaut mieux deux CDI qu’un CDI et un CDD, car dans ce cas, la capacité d’emprunt ne sera calculée que sur le CDI et non sur les deux revenus. Si vous avez d’autres revenus comme des revenus fonciers par exemple, ils seront pondérés à 80 % en général, car ils comportent le risque de ne pas être toujours constants.si vous êtes en profession libérale ou indépendant, vous pourrez aussi emprunter, mais les banquiers vous demanderont de fournir vos revenus sur trois ans et non sur les trois derniers mois comme pour les salariés en CDI. Si vous êtes retraité, les banques vous prêtent de l’argent également, mais en fonction de votre âge, de votre état de santé et souvent sur une durée moins longue que celle accordée aux actifs. Depuis la crise sanitaire de 2019, les banques préfèrent également prêter de l’argent aux salariés dont l’entreprise n’a pas été impactée par la crise Covid.

La durée de remboursement du prêt immobilier

La durée du prêt immobilier est encore un élément essentiel à prendre en compte. Depuis cette année, les banques prêtent de l’argent pour des prêts immobiliers dont la durée ne dépasse pas 25 ans. Il est possible d’y rajouter deux ans de plus si le logement est neuf, s’il s’agit d’une maison ou encore une acquisition dans l’ancien nécessitant de gros travaux dont le montant dépasse 25 % du prix global d’acquisition pour tenir compte de la durée du chantier.

L’épargne résiduelle

Au-delà de l’apport personnel, les banquiers souhaitent que les emprunteurs disposent d’une marge supplémentaire correspondant environ à 6 mois à 1 un de mensualités. Il s’agit de l’épargne résiduelle qui pourra permettre de continuer à payer vos mensualités en cas de difficultés provisoires comme un divorce, un changement d’emploi, etc. Ainsi, si les banques ont la preuve que vous pouvez mettre de l’argent de côté en remboursant votre future mensualité (correspondant à votre loyer actuel ou à plus), elles financeront plus aisément votre crédit immobilier.

Le saut de charge

Si vous êtes locataire et que vous désirez acquérir un logement à l’aide d’un prêt immobilier, il faut que la différence entre le montant de votre loyer et celui de votre future mensualité ne soit pas trop importante. Si votre mensualité est bien plus importante, vous risquez de vous voir essuyer un refus de prêt par la banque. On parle du saut de charge. Pensez à prouver à la banque que vous pouvez rembourser votre future mensualité même si elle est bien supérieure à votre loyer du moment.

Le taux d’usure

Le taux d’usure est le taux édité chaque trimestre par la Banque de France. Il sert de référence aux banques qui ne peuvent pas vous prêter de l’argent avec un taux supérieur. Ainsi, sachez que chaque prêt immobilier est encadré par cette loi. Ainsi, tous les frais liés directement à un prêt immobilier doivent être intégrés dans le coût total du crédit immobilier tout en restant en dessous de ce taux d’usure. Cette loi est destinée à protéger les emprunteurs.

L’assurance emprunteur

Même si elle n’est pas obligatoire, l’assurance emprunteur est demandée par les banques lorsqu’elles vous consentent un emprunt immobilier. Si vous avez un profil à risque, il existe la convention Aéras qui vous permet de pouvoir emprunter de l’argent sous certaines conditions, si vous avez eu une maladie grave. Par contre, l’assurance peut avoir un coût très élevé et vient faire dépasser le taux annuel effectif global ou TAEG. S’il dépasse le taux d’usure, alors votre prêt sera refusé. L’assurance emprunteur peut être déléguée. Vous avez le droit de la choisir et de souscrire à la moins chère.

Après un refus de votre demande de prêt immobilier, revoyez tous ces éléments point par point. Assainissez votre dossier et utilisez un comparateur en ligne totalement gratuit. Une fois que vous aurez rempli le formulaire et qu’il sera envoyé aux établissements bancaires et aux courtiers, vous recevrez des devis gratuits que vous pourrez comparer. Étudiez-les tous et mettez-les en concurrence afin d’obtenir le prêt immobilier correspondant le mieux à vos attentes et à votre situation financière.