Quelle spécificité du crédit immobilier avec un co-emprunteur ?

Lors d’une acquisition immobilière à l’aide d’un crédit, une personne peut emprunter seule si elle est célibataire ou à deux si elle est mariée, pacsée ou vivant en union libre.

Lorsqu’il existe au moins deux partenaires d’emprunt, on dit alors qu’ils sont co-emprunteurs. Ils sont alors engagés et réciproquement solidaires du remboursement de l’emprunt immobilier et ont également les mêmes droits. Ainsi, chacun d’eux s’engage à rembourser une partie du crédit.

Définition du co-emprunteur

Le co-emprunteur, en matière de prêt immobilier, est l’autre emprunteur du crédit au même titre que le premier. Il peut y en avoir plusieurs, mais en général, le co-emprunteur est le conjoint de l’emprunteur principal. L’organisme financier prêteur lui demande le même dossier que celui de l’emprunteur ainsi que ses revenus et ses charges. Le co-emprunteur est une sécurité supplémentaire pour la banque qui prêtera plus facilement de l’argent. En général, le co-emprunteur est le conjoint marié, pacsé, le concubin, mais peut aussi être un autre membre de la famille ou encore un ami.

Signature d’une offre de prêt immobilier avec un co-emprunteur

Quand chaque emprunteur a fourni à la banque tous les éléments demandés portant sur les revenus et les charges de chaque emprunteur et qu’elle a accepté le prêt, elle émet alors une offre de prêt. Cette offre de prêt est établie aux noms de l’emprunteur et du co-emprunteur. Elle détermine toutes les modalités du prêt comportant :

• La date du prêt
• La durée du prêt
• Le montant du prêt
• Les mensualités à rembourser
• Le taux du prêt fixe ou variable
• L’assurance
• Les coordonnées de l’emprunteur et du co-emprunteur
• La clause de responsabilité

Bon à savoir : la clause de responsabilité est sur l’offre de prêt et elle indique que le co-emprunteur signataire de l’offre de prêt immobilier s’engage à en respecter les conditions émises par la banque. Il est alors lié à l’emprunteur pour rembourser l’argent du crédit immobilier jusqu’à son extinction.

Est-il avantageux de souscrire un prêt avec un co-emprunteur ?

Un emprunteur a souvent intérêt à emprunter de l’argent à une banque avec un co-emprunteur lorsqu’il souhaite acquérir un logement. En effet, il est bien plus facile d’obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions si l’on présente de meilleures garanties de remboursement. Il arrive souvent qu’avec la garantie d’un co-emprunteur, on ait plus facilement accès à une offre de prêt dont le taux d’intérêt est plus bas. De plus, le montant du crédit sera plus important, car il est basé sur l’ensemble des revenus de l’emprunteur et du co-emprunteur.

L’assurance liée au prêt

Quand une demande de prêt immobilier est souscrite auprès d’une banque, celle-ci demande une assurance liée au prêt. Tous les emprunteurs doivent la souscrire. Un emprunteur seul, sera couvert à 100 %. S’il y a un co-emprunteur, l’assurance doit aussi être souscrite, mais elle peut varier en pourcentage. Il s’agit du principe de la quotité. Le risque est réparti et en général, chaque emprunteur est à 50/50. Ainsi, s’il arrive un problème à l’un des co-emprunteurs, l’assurance interviendra à raison de 50 % de la mensualité du crédit. Cette répartition n’est pas obligatoire. Elle peut être de 70/30 ou encore 40/60, l’essentiel, c’est qu’elle soit d’au moins 100 % en tout, mais elle peut aller au-delà et jusqu’à 200 % si chacun des co-emprunteurs est assuré à 100 %. Dans ce dernier cas, si un des co-emprunteurs a un accident, alors l’assurance couvre la mensualité en totalité.

L’acquisition d’un bien immobilier avec un co-emprunteur selon sa situation maritale

Il faut savoir que chaque régime prévoit certaines conséquences en cas de décès, séparation, etc. Voici ce qu’il se passe selon le lien liant les deux co-emprunteurs.

En union libre

En union libre, le logement est acquis en indivision en fonction d’une part retenue pour chacun qui est calculée en fonction de l’apport personnel. La répartition est notée dans l’acte notarial. En cas de séparation, cette situation est souvent problématique. En cas de décès, le conjoint peut hériter s’il existe un testament, mais les droits de succession sont à 60 %. Sans testament, ce sont les héritiers du défunt qui héritent de sa part. Dans ce cas, le concubin vivant est en indivision avec les héritiers.

Avec le PACS

Si le PACS a été signé avant le 1^er janvier 2007, les conjoints sont dans le régime de l’indivision et donc chacun propriétaires de leur quotité du bien immobilier. Après le 1^er janvier 2007, le régime de la séparation des biens est appliqué par défaut. Ainsi, chaque conjoint peut acheter une part du bien immobilier à concurrence du montant remboursé lorsqu’il y a un crédit immobilier. S’il y a des apports personnels, ils seront tenus en compte pour le pourcentage d’achat. En cas de décès, s’il existe un testament, le conjoint survivant hérite de ses droits sans qu’il y ait des droits de succession à appliquer. S’il n’y a pas de testament, alors ce sont les héritiers qui perçoivent l’héritage. Le conjoint survivant se retrouve en indivision avec eux.

Régime de la communauté réduite aux acquêts

Si le bien est acquis pendant la période du mariage, les deux conjoints sont propriétaires du bien à parts égales sauf si le bien est financé à 100 % par une donation ou un héritage, alors le bien peut être considéré comme un bien propre.

Régime de la séparation des biens

Le régime de la séparation des biens permet à chaque conjoint de conserver son patrimoine propre que ce soit avant ou pendant le mariage. Ainsi, un conjoint peut acquérir un bien immobilier seul.

Régime de la communauté universelle

Deux conjoints mariés sous le régime de la communauté universelle peuvent partager tout ou partie de leurs biens, y compris ceux acquis avant le mariage.

Régime de la participation aux acquêts

Ce régime matrimonial est hybride, car les biens sont séparés pendant le mariage, mais lors d’un décès, d’une séparation ou d’un changement de régime matrimonial, la règle de la communauté existe. Les biens acquis par chacun des conjoints pendant le mariage, sont comparés et si l’un des deux s’est enrichi, il doit alors l’autre moitié du patrimoine supplémentaire.

Est-il possible d’emprunter sans son conjoint ?

Il est bien entendu possible d’emprunter sans son conjoint pour acquérir un bien immobilier. Par contre, une personne en instance de divorce doit en attendre le jugement, si elle désire acquérir un logement. En effet, la banque attendra la décision du juge pour lui prêter de l’argent en fonction du nouveau taux d’endettement.

Être co-emprunteur avec une autre personne que le conjoint

Il est possible d’emprunter de l’argent pour acquérir un logement avec une autre personne qui n’est pas son conjoint. Dans ce cas, il est nécessaire d’expliquer la situation. Il est alors conseillé de monter une SCI ou société civile immobilière. En général, cette forme est utilisée quand une personne désire emprunter avec ses parents en indivision. Chaque acquéreur est alors propriétaire à hauteur de son apport personnel. Il est possible d’acquérir un logement avec une SCI familiale. Dans ce cas, c’est la SCI qui est juridiquement propriétaire du bien immobilier.