Combien puis-je emprunter pour acheter une maison ? Comment le savoir ?

C’est décidé, le moment pour vous est venu d’acquérir une maison et de vous installer avec votre famille en tant que propriétaire de votre résidence principale.

Vous allez demander un crédit immobilier à un organisme bancaire, mais ne connaissez pas le montant que vous pouvez emprunter à ce titre. Il est donc bien difficile de vous projeter sur un bien déjà construit ou à faire bâtir si vous ne connaissez pas votre capacité d’emprunt. Voici les réponses aux questions que vous vous posez sur le sujet.

La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier à l’aide d’un prêt immobilier, la capacité d’emprunt est le premier des éléments qui est scruté par un banquier. Il s’agit des paramètres correspondant à :

• L’apport personnel
• Les revenus mensuels et annuels fixes
• Les charges comme les crédits déjà en cours
• Le montant et la durée du prêt immobilier souhaités

Cette capacité d’emprunt se calcule en tenant compte de tous ces éléments. Il existe des calculettes en ligne sur différents sites pour permettre d’avoir une idée, mais elle reste souvent approximative.

Comment calculer un montant de prêt immobilier avec la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt va correspondre au montant maximum que vous pouvez obtenir (dans l’absolu) pour une durée déterminée et en fonction de vos charges et revenus. La capacité d’emprunt correspond surtout à votre aptitude pour honorer les échéances d’un prêt immobilier pour un banquier. Donc, avant d’aller voir un organisme pour vous prêter de l’argent afin d’acquérir le bien de vos rêves, il vaut mieux calculer votre capacité d’emprunt afin de savoir si l’opération envisagée est réalisable. Il faut donc la calculer sur les bases suivantes :

• Taux d’endettement maximal de 35 %
• Apport personnel
• Prêt à taux fixe ou variable
• Hauteur du montant mensuel souhaité
• Durée de l’emprunt
• Âge à la signature de l’emprunt

La capacité d’emprunt correspond donc à : (revenus stables – charges fixes) X 35 % = capacité d’emprunt.

Règle sur le taux d’endettement

Le taux d'endettement est fixé à 35 % de votre reste à vivre (revenus stables – charges fixes). Il est fixé par le HCSF qui est le haut conseil de stabilité financière. Pour calculer le taux d’endettement, cette autorité se fixe périodiquement sur la base des pratiques bancaires. Par contre, certains organismes financiers peuvent déroger à cette règle dans la limite de 20 % des dossiers de financement. Si vous présentez un dossier bien ficelé et très complet avec l’aide d’un courtier spécialisé en prêt immobilier, vous avez plus de chances de l’obtenir que si vous vous présentez tout seul et que votre capacité d’emprunt est limite.

Revenus pris en charge dans la capacité d’emprunt

Les revenus pris en charge dans la capacité d’emprunt, sont des revenus réguliers comme :

• Des salaires
• Des revenus fonciers (en partie)
• Des pensions ou retraites
• Des pensions alimentaires perçues
• Des allocations familiales

Sont aussi pris en compte :

• Les allocations de retour à l’emploi comme l’allocation chômage
• Les allocations adulte handicapé
• La rente d’assurance-vie, etc.

Si vous êtes chef d’entreprise, commerçant, artisan ou exercez en profession libérale, vous n’avez pas de bulletin de salaire à présenter et votre rémunération n’est pas égale d’un mois sur l’autre. Le banquier vous demandera alors le résultat annuel de votre entreprise pour estimer la moyenne mensuelle de vos revenus nets. Il vous demandera également votre avis d’imposition.

La prudence des banquiers

Sachez que dans certains cas, et même si votre dossier tient la route, certains banquiers sont frileux pour vous prêter de l’argent sur du long terme. Pour analyser votre capacité d’emprunt, ils jugent ainsi que certains revenus sont trop aléatoires comme les participations aux bénéfices ou des primes. Pour prendre en compte vos primes, il faut lui démontrer qu’elles sont sûres comme celle du 13^ème mois, définie dans un accord d’entreprise ou dans la convention collective de l’entreprise. Le banquier va appliquer une décote sur d’autres revenus comme des revenus fonciers ou des revenus financiers. Pour les revenus fonciers, la décote est calculée pour le risque de ne pas percevoir des loyers pendant un an en cas de changement de locataire. 70 % des loyers perçus seront alors retenus.

Apport personnel et revenus du co-emprunteur

Pour calculer votre capacité d’emprunt, le montant de l’apport personnel est très important. Cet apport personnel peut être constitué par :

• Des économies personnelles
• Des produits d’épargne
• Des placements disponibles
• Des donations familiales
• Un PEL ou plan d’épargne logement
• De l’épargne salariale, etc.

Les revenus du co-emprunteur sont aussi importants que les vôtres si vous empruntez à deux. Il faut donc les additionner aux vôtres pour connaître la capacité d’emprunt totale. Dans ce cas, la banque vous demande les justificatifs de revenus et de charges, mais également la preuve de votre union (mariage, pacs, concubinage, etc.)

Les charges pour le calcul de la capacité d’emprunt

Les charges de votre foyer vont être prises en compte pour calculer votre reste à vivre. Les possibilités maximales de votre futur prêt immobilier en dépendront fortement. Il faut donc retenir :

• Les crédits immobiliers en cours (sauf si le terme est dans moins de 12 mois)
• Les crédits à la consommation en cours (sauf si le terme est dans moins de 12 mois)
• Les pensions alimentaires versées
• Les loyers dus après l’acquisition immobilière si elle n’est pas libre immédiatement

N’entrent pas dans le calcul des charges pour le reste à vivre :

• Les dépenses de chauffage
• Les dépenses d’électricité
• Les dépenses de nourriture
• Les assurances
• La téléphonie
• Les charges de scolarité des enfants
• Les dépenses de loisirs et de culture, etc.

Ainsi, le reste à vivre est assez difficile à jauger, car un couple gagnant plusieurs milliers d’euros aura toujours un reste à vivre bien plus conséquent que celui qui gagne un salaire minimum. Certaines banques retiennent un minimum de reste à vivre de 800 e pour une personne seule, 1 200 € pour un couple auquel il faut rajouter 300 € par enfant à charge. Cette estimation est aléatoire et doit être pondérée selon votre situation personnelle.

In fine, pour savoir combien vous pouvez emprunter, vous devez pouvoir répondre à toutes ces questions et les chiffrer :

• Montant de l’apport personnel
• Acquisition d’un bien neuf ou ancien
• Possibilité d’obtenir ou non le PTZ ou prêt à taux zéro
• Acquérir un logement locatif ou principal
• Quel est le taux d’emprunt

En répondant à ces questions, vous saurez combien vous pourrez emprunter et surtout si votre dossier présenté à un banquier aura une chance d’être accepté.