Crédit immobilier sur 30 ans et plus : est-ce encore possible ?

Vous êtes jeune et pensez avoir encore beaucoup de temps devant vous pour acquérir votre résidence principale à l’aide d’un crédit.

Vous avez raison, mais seulement en partie. En effet, jusqu’en 2021, il était possible de demander un prêt immobilier s’étalant sur 30 voire 35 ans. Les taux d’intérêts étaient historiquement bas et cette période était aussi très propice à investir dans un logement. Seulement, voilà, les années passent et les règles changent. En 2022, les taux d’intérêts sont en train de remonter et les banques modifient également leurs méthodes en matière de crédit immobilier. Le crédit immobilier sur 30 ans et plus est changé par de nouvelles règles. En voici les principaux grands axes.

Ce qui change en matière de crédit immobilier pour 2022

Il n’y a pas de grands chamboulements, mais de nouvelles règles en matière de crédit immobilier ont changé. Elles ont été publiées au journal officiel d’octobre 2021 et sont applicables depuis le 1^er janvier 2022. Les banques sont tenues de respecter ces règles au risque d’être sanctionnées. Voici donc ce qui a été décidé par le Haut Conseil de stabilité financière ou HCSF présidé par Bruno le Maire. Les dossiers d’emprunts immobiliers doivent être acceptés ou refusés selon certaines conditions déjà connues et applicables. Par contre, les mensualités d’un crédit immobilier ne doivent pas dépasser un taux d’endettement supérieur à 35 % des revenus mensuels et l’endettement maximal pour un emprunt immobilier classique doit s’étendre sur 25 années au maximum. Cependant, il est admis qu’il reste quelques exceptions à la règle sous conditions que le taux de dossiers hors de cette règle ne dépasse pas 20 % afin de favoriser les ménages désirant acquérir un logement pour la première fois.

Les conditions d’emprunt immobilier à partir du 1er janvier 2022

La durée d’un emprunt immobilier passe à 25 ans à partir du début janvier 2022. Les crédits de 30 ans et plus n’existent désormais, plus. Par contre, pour le neuf ou l’ancien avec travaux, il existe un différé de deux ans. Le crédit immobilier classique ne peut pas être signé sur 27 ans pour autant par contre, les emprunteurs se voient proposer un prêt immobilier de 2 ans + 25 ans. En fait, pendant les deux premières années, les accédants à la propriété ne remboursent qu’une partie des échéances mensuelles du prêt pendant les travaux de construction ou de rénovation, puis, ils paient les mensualités complètes au-delà de ces deux années.

Ce que précise le HCSF

Le HCSF ou Haut Conseil de sécurité financière précise que le prêt 2 + 25 ans est lié à :

• Une VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement pour la construction d’une maison individuelle
• Dans le cadre d’une promotion immobilière (immobilier neuf)
• Dans le cadre d’un achat immobilier ancien avec au moins 25 % de prix de travaux représentant ¼ du coût total de l’acquisition

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement change également. S’il était de 33 % auparavant, à partir de cette année, il passe à 35 % après le net à payer en euros et après impôts (marqué sur le bulletin de salaire). Il faut savoir quand même que le calcul sur les revenus et le taux d’endettement de 35 % après impôt à la source est ambigu.En effet, le HCSF considère que les revenus à prendre en compte pour le calcul du taux d’endettement de 35 %, sont en adéquation avec le revenu net avant impôt de l’emprunteur qui est en fait, le montant des revenus nets avant impôt de l’emprunteur ou des coemprunteurs, le cas échéant.

Le calcul des revenus fonciers

Pour les revenus fonciers, tirés d’une location, le revenu à prendre en considération est le revenu brut diminué des abattements fiscaux et charges comprenant d’éventuels intérêts d’emprunts et assurance liée à l’emprunt. Le HCSF précise que les banques doivent appliquer des décotes allant avec le risque locatif. Par contre les revenus annuels de l’emprunteur peuvent être majorés de certaines réductions d’impôt à l’investissement locatif comme le Pinel, le Malraux, etc.

À partir de quand, il n’est plus possible d’emprunter sur 30 ans et plus ?

Il n’est plus possible d’emprunter sur 30 ans et plus, à partir du 1^er janvier 2022 suite à la décision officielle du HCSF. À partir de cette date, les banques qui dérogeront aux nouvelles consignes, sont sanctionnables. Elles doivent être encore plus vigilantes qu’avant sur le respect des conditions édictées afin d’éviter des sanctions ou de fortes amendes.

Vous ne pouvez plus emprunter sur 30 ans et plus. Par contre, il peut vous être accordé un prêt immobilier 2 + 25 ans sur les bases éditées plus haut et si vous remplissez toutes les conditions de ressources, endettement, âge, assurance, etc. Si vous êtes intéressé par un de ces prêts immobiliers, vous pouvez remplir le formulaire d’un comparateur en ligne gratuit. Vous recevrez ensuite plusieurs propositions et pourrez choisir à tête reposée, celle vous convenant le mieux. N’hésitez pas à mettre en concurrence ces organismes pour obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions.