Prêt Hypothécaire : quel fonctionnement ? Quelle utilité pour l'achat d'un bien immobilier ?

Vous avez repéré un bien immobilier qui vous intéresse pour en faire votre résidence principale. Vous n’avez pas le capital nécessaire pour l’acquérir sans passer par l’aide d’un prêt.

Seulement, voilà, il n’est pas possible pour vous d’avoir recours à un emprunt immobilier classique pour diverses raisons comme un revenu mensuel insuffisant, un âge trop avancé, un état de santé précaire ou vous ne voulez tout simplement pas souscrire un crédit immobilier classique. Pour financer ce bien, il existe une solution : le prêt hypothécaire. En voici le fonctionnement.

Définition du prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire s’adresse aux personnes propriétaires de biens immobiliers. Il peut s’agir de particuliers ou d’entreprises. Ce prêt hypothécaire permet de financer un bien immobilier sans se défaire de la trésorerie nécessaire. Ce même prêt ne nécessite pas des conditions d’assurance ni d’âge pour l’emprunteur. Soumis à une signature de contrat devant notaire, il est garanti par une hypothèque conventionnelle (art 2396 du Code civil). Les fonds décaissés permettent de financer un projet immobilier personnel ou professionnel, mais également un besoin de liquidités non liées à une acquisition immobilière.

Fonctionnement de l’hypothèque

L’hypothèque va de pair avec la valeur immobilière du bien mis en gage pour le paiement du crédit. C’est une garantie qui permet à l’organisme financier prêteur de demander la vente du ou des biens hypothéqués en cas de non-paiement de l’emprunteur. Cette hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière suite à l’acte notarié. Elle est porte sur la résidence principale, secondaire ou destiné à la location appartenant à l’emprunteur et parfois les trois, selon le montant du crédit. Cette hypothèque ne dépossède pas le propriétaire et n’entrave pas la vente du bien hypothéqué en cas de vente. C’est juste une inscription pour garantir la banque en cas de non-paiement. Si l’emprunteur paie l’emprunt et le rembourse en totalité, alors l’hypothèque est levée en fin de paiement.

Contracter un emprunt hypothécaire

Que vous soyez une personne physique ou qu’il s’agisse d’une personne morale, dès l’instant où il existe une propriété immobilière libre de tout engagement, il est possible de souscrire un prêt hypothécaire. Voici les principales conditions pour pouvoir y prétendre :

• Être propriétaire d’au moins un bien immobilier dont le montant est supérieur à une certaine valeur (en général, au moins 300 000 €)
• Souscrire un prêt jusqu’à 60 % de la valeur du ou des biens (pouvant aller de 100 000 € à plusieurs millions d’€)
• Pouvoir rembourser le capital et les intérêts du prêt hypothécaire

Bon à savoir : la quotité de 60 % s’applique en général, pour des biens immobiliers situés dans une zone géographique où la valeur foncière est conséquente.

Particularité du prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est très souple, contrairement aux prêts immobiliers classiques. Avec le capital, il est possible de financer n’importe quel projet qui n’est pas forcément immobilier. De plus, une assurance emprunteur n’est pas demandée par la banque, il n’existe pas d’apport ni de limite d’âge dans ce cas.

Remboursement de l’hypothèque

Le remboursement de l’hypothèque est convenu entre l’emprunteur et le prêteur au moment de la souscription du prêt. En général, il est choisi en fonction du projet de l’emprunteur et de ses revenus. Le prêt hypothécaire peut être :

• In fine pour 5,7 ou 10 ans avec remboursement des intérêts chaque mois puis du capital à la fin de la période
• Amortissable sur 10, 15, 20, 25 ou 30 ans avec remboursement des intérêts et du capital emprunté chaque mois, comme un crédit immobilier classique

Frais d’hypothèque

Le prêt hypothécaire est souvent demandé par un intermédiaire financier comme un courtier spécialisé. Ce prêt supporte des frais qui sont :

• Les intérêts fixes
• Les frais d’expertise des biens à hypothéquer
• Les frais de notaire avec prise d’hypothèque
• Les honoraires du courtier

Est-il possible de souscrire un prêt hypothécaire sur un bien déjà hypothéqué ?

Pour une hypothèque conventionnelle, le bien immobilier doit être libéré de toute créance afin que l’hypothèque soit de premier rang. S’il existe un crédit immobilier en cours, il faut que le montant du prêt hypothécaire soit supérieur au capital restant dû pour le prêt immobilier classique, car l’hypothèque permet de rembourser de façon anticipée le crédit immobilier. Elle doit donc être de premier rang.

Les principales raisons de souscrire un prêt hypothécaire

Pour un particulier et dans le cadre patrimonial, souscrire un prêt hypothécaire est souvent réalisé pour :

• Financer une succession ou des droits de donation
• Financer un achat immobilier
• Financer une opération permettant de défiscaliser
• Financer une nue-propriété
• Financer un apport immobilier
• Financer une SCI

Dans le cadre personnel, souscrire un prêt hypothécaire permet de :

• Financer une place en maison de retraite
• Financer des études supérieures pour des descendants
• Financer des événements familiaux importants
• Financer une soulte lors d’un divorce
• Financer une indemnité compensatoire
• Financer un investissement coup de cœur, etc.

Pour une personne morale, le prêt hypothécaire est souscrit pour :

• Augmenter le capital d’une société
• Financer un fonds de roulement
• Financer un site Internet
• Acquérir des bureaux, un fonds de commerce
• Acquérir des machines, du matériel informatique
• Régler des arriérés de factures et dettes fiscales, etc.

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