Pour emprunter 300 000 € : quel salaire faut-il ?

Depuis la crise du Covid, les biens immobiliers, quel que soit leur usage résidentiel, secondaire ou locatif, connaissent une hausse de tarif importante.

La demande est forte surtout pour les maisons. Selon les régions, il faut compter en moyenne 290 000 € auxquels il faut ajouter les frais de notaire et bien souvent les frais d’agence. Le budget dépasse allègrement les 300 000 €. Or, pour emprunter 300 000 €, les banques vont exiger une bonne capacité financière et des garanties. Le salaire et plus généralement les revenus sont scrutés à la loupe. Quel salaire doit-on avoir pour emprunter 300 000 € ? La réponse à suivre.

Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt pour un prêt de 300 000 € ?

Afin de savoir si le salaire de l’emprunteur est suffisant pour emprunter 300 000 €, les banques ou les organismes de crédit vont étudier de près la capacité d’emprunt. Celle-ci correspond au montant maximum que peut octroyer le prêteur selon le profil et la situation de l'emprunteur. La capacité d’emprunt une fois connue détermine la capacité de remboursement, c’est-à-dire la mensualité maximale et donc la solvabilité de l’emprunteur. Pour évaluer la capacité d’emprunt avant de solliciter un crédit, l’emprunteur peut utiliser un simulateur en ligne gratuit. L’outil, comme le banquier, prend en compte deux critères : les revenus et les charges de l’emprunteur. Les revenus (emprunteur et co-emprunteur le cas échéant) se composent :

• Des salaires ou des pensions ou des revenus d’activité d’un TNS.
• Des revenus financiers.
• Des revenus locatifs.
• Des primes.
• Des pensions alimentaires si perçues durant toute la durée de l’emprunt.
• Des allocations familiales selon l’âge des enfants et si perçues durant toute la durée de l’emprunt.

Les charges, quant à elles, sont le loyer, le parking et les crédits à la consommation et/ou immobilier. Les charges pour les dépenses de la vie quotidienne (eau, électricité, carburant, etc.) ne sont pas prises en compte. Une fois ces éléments renseignés, l’emprunteur, grâce au simulateur ou au banquier, obtient le montant de la capacité d’emprunt. Pour la capacité de remboursement, c’est le taux d’endettement qui est l’indicateur essentiel.

Quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 € ?

Pour savoir quel salaire il faut pour emprunter 300 000 €, il est capital de connaître son taux d'endettement. Il détermine la capacité de remboursement de l’emprunteur. Depuis 2022, le HCSF, pour éviter les situations de surendettement, fixe un seuil de 35 %, soit une charge mensuelle maximale de crédit d’un tiers des revenus. Pour connaître son taux d'endettement, le calcul est très simple : (charges fixes mensuelles/revenus globaux mensuels) x 100. Si un couple dispose de 5 000 € de revenus par mois et 600 € de charge, le taux d'endettement est de 12 %. Avec le plafond de 35 % du taux d’endettement, il est maintenant possible de déterminer le salaire nécessaire pour emprunter 300 000 €. Avec une durée de remboursement du crédit immobilier de 10, 15, 20 ou 25 ans, il faut :

1. Un salaire de 7 143 €/mois pour emprunter 300 000 € sur 10 ans ou 120 mois, soit 300 000/120/0,35.
2. Un salaire de 4 762 €/mois pour emprunter 300 000 € sur 15 ans ou 180 mois, soit 300 000/180/0,35.
3. Un salaire de 3 571 €/mois pour emprunter 300 000 € sur 20 ans ou 240 mois, soit 300 000/240/0,35.
4. Un salaire de 2 857 €/mois pour emprunter 300 000 € sur 25 ans ou 300 mois, soit 300 000/300/0,35.

Une constatation s’impose. La durée d’amortissement du crédit immobilier influe à la hausse ou à la baisse le salaire nécessaire pour emprunter 300 000 €. Plus elle est courte et plus le salaire doit être élevé et inversement. Cela impacte de facto la capacité d’emprunt et la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Quel doit être le reste à vivre pour emprunter 300 000 € ?

Pour emprunter 300 000 €, les banques regardent également le reste à vivre des emprunteurs. Le reste à vivre correspond à la somme qui reste après paiement des charges fixes. Il sert à régler toutes les dépenses courantes comme les assurances, l'électricité, l’alimentation, etc. Aucun seuil légal n’existe. Mais les prêteurs s’entendent sur un montant de 800 € pour une personne seule et 300 € par enfant. Le reste à vivre est donc un indicateur important qui varie selon plusieurs paramètres, dont le montant du salaire.

Qu’est-ce que le saut de charge pour emprunter 300 000 € ?

Le 3e paramètre regardé par les banques, après le taux d'endettement et le reste à vivre, est celui du saut de charge. En principe, avant d'acquérir un logement, l’emprunteur paie un loyer pour se loger. Le saut de charge correspond donc à la différence entre le loyer et la mensualité future du crédit immobilier. Il peut être négatif ou positif. Si le saut de charge est minime, la banque estime, à juste titre, que l’emprunteur capable de payer son loyer pourra honorer les mensualités du crédit sans trop de défaillance. Le saut de charge est donc un indicateur intéressant pour évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur. Pour emprunter 300 000 € avec un salaire modeste, un saut de charge négatif constitue un atout.

Quels sont les critères d’octroi pour emprunter 300 000 € ?

Pour emprunter 300 000 €, le prêteur va exiger plusieurs conditions afin d’accorder le crédit immobilier. Nous l’avons vu, la première condition est la solvabilité de l’emprunteur. Il doit justifier une capacité financière suffisante avec entre autres :

• Une situation professionnelle stable de préférence avec un emploi en CDI ou dans la fonction publique pour un salarié.
• Une activité professionnelle de minimum trois ans assortie des derniers bilans pour un TNS.
• Des revenus réguliers et suffisants.
• Une gestion bancaire irréprochable sans incident de paiement ou fichage à la Banque de France au FICP et FCC.

Afin de minimiser les risques, le prêteur exige également une garantie hypothécaire ou une caution mutuelle, sauf si l’emprunteur justifie d’un nantissement important comme une assurance vie. Une assurance de prêt immobilier fait aussi partie des conditions. Elle protège la banque et l’emprunteur en cas d’aléas de la vie comme une maladie, un accident ou un décès. Enfin, pour emprunter 300 000 €, l’apport personnel va jouer une grande part dans la décision de la banque. Plus il est important, plus il rassure la banque. Le minimum requis est 10 % du capital emprunté, soit 30 000 € pour emprunter 300 000 €. Il sert à régler notamment les frais de notaire et les frais d’agence. Un apport personnel élevé permet de diminuer significativement la somme à emprunter pour financer le bien immobilier.

Pour conclure, le salaire nécessaire pour emprunter 300 000 € implique une durée de remboursement relativement longue. Un crédit immobilier souscrit à long terme permet de diminuer le montant de la mensualité et in fine de réduire le taux d'endettement. Or, celui-ci doit être inférieur à 35 % si l’emprunteur veut mettre toutes les chances de son côté pour obtenir le crédit. Nos conseils pour emprunter 300 000 € :

• Augmenter son apport personnel pour qu’il soit supérieur au minimum requis de 10 %.
• Diminuer ses charges en soldant plus rapidement ses crédits consommation.
• Réaliser une simulation en ligne pour évaluer au plus juste sa capacité d’emprunt et de remboursement.
• Comparer les offres d’assurance de prêt immobilier pour réduire le coût de son crédit.

Depuis 2021, le coût de l’assurance de prêt immobilier doit obligatoirement être pris en compte par les banques dans le calcul du taux d'endettement. Selon l’état de santé et l’âge de l’emprunteur, le tarif de la prime peut vite grimper. La délégation d’assurance est un des leviers pour réduire le taux d'endettement pour emprunter 300 000 €.