Comment savoir combien je peux emprunter pour un premier achat immobilier ?

Acquérir un bien immobilier pour la première fois ne s’improvise pas. Le futur propriétaire a des exigences quant à la localisation, la surface ou encore le type de logement.

Mais sa capacité financière ne correspond pas toujours au budget nécessaire pour son financement. Frais de notaire, frais d’agence, garantie hypothécaire ou encore frais d’installation, le coût total de l’investissement va au-delà du simple prix de revient de la maison ou de l’appartement. Comment savoir combien emprunteur pour un premier achat immobilier ? Trois étapes nous semblent incontournables : estimer sa capacité d’emprunt, connaître son taux d’endettement et simuler son projet.

1 - Connaître sa capacité d’emprunt pour effectuer un premier achat immobilier

Pour savoir combien emprunter pour un premier achat immobilier, il est nécessaire de connaître sa capacité d’emprunt et in fine sa capacité d’achat. La capacité d’emprunt correspond à la charge mensuelle maximale du prêt immobilier qu’il est possible de rembourser sans défaillance. La plupart des biens immobiliers sont financés avec un crédit immobilier. Mais le montant octroyé n’est pas le même selon les emprunteurs. Les revenus et les charges diffèrent d’un profil à un autre. Avant d’entamer ses recherches, il est impératif de savoir combien il est possible d’emprunter pour financer son premier achat immobilier. Des simulateurs en ligne permettent de connaître très rapidement sa capacité d’emprunt. L'acquéreur remplit un formulaire qui renseigne entre autres les champs suivants :

• Les revenus de l’emprunteur et du co-emprunteur : salaires, revenus fonciers, pensions de retraite, etc.
• Le montant de l’apport personnel et à défaut du prêt aidé comme le PTZ qui est souvent considéré par les banques comme un apport puisqu’à taux zéro.
• Les charges fixes du foyer notamment les charges d’emprunt et le loyer.

Ces éléments permettent de donner une idée approximative de la capacité d’emprunt autrement dit du montant du crédit envisageable. En associant à la capacité d’emprunt l’apport personnel et les prêts aidés, l’emprunteur obtient sa capacité d’achat. Cette dernière représente le coût total du projet.

2 - Évaluer son taux d'endettement pour réaliser un premier achat immobilier

Un autre paramètre à ne pas négliger pour savoir combien emprunter lors d’un premier achat immobilier est d’évaluer son taux d'endettement. Le taux d’endettement correspond à la part des charges par rapport aux revenus. Il s'exprime en pourcentage par un calcul très simple : charges/revenus x 100. Le Haut conseil de stabilité financière ou HCSF recommande de ne pas dépasser 35 %. Autrement dit, la part des charges, c'est-à-dire le cumul des crédits, ne doit pas excéder 35 % des revenus du foyer. Un couple avec 5 000 € de revenus par mois et 800 € de charges a comme taux d'endettement 16 %. S’il désire acquérir un bien immobilier et le financer à crédit, la mensualité sera de 900 € maximum pour un taux d’endettement à 34 %. Les 66 % restants correspondent au reste à vivre nécessaire pour les charges courantes comme l'alimentation, les transports, l’EDF, l’eau, la téléphonie, etc. Lors de la simulation d’un emprunt, la banque calcule le taux d'endettement. C’est d’ailleurs une des conditions strictes d’octroi du prêt immobilier. Des solutions existent pour le réduire avant de demander un financement comme un rachat de crédit pour diminuer sa mensualité.

3 - Simuler son financement pour concrétiser un premier achat immobilier

La solution la plus rapide afin de savoir combien emprunter pour un premier achat immobilier est sans aucun doute d’utiliser un simulateur en ligne. Disponible sur les sites des banques ou à partir de plateformes spécialisées, l’outil est gratuit, sans engagement et très rapide. Les simulateurs permettent d’obtenir un calcul de mensualité, un tableau d’amortissement, un taux d'endettement ou encore un taux d’intérêt. Après avoir rempli un formulaire en ligne, l’emprunteur obtient un aperçu de la faisabilité de son projet et notamment des conditions du crédit immobilier :

• Le TAEG, soit le taux nominal et les frais divers.
• Le montant de la mensualité.
• La durée du crédit.
• Le coût global du crédit.
• Le taux d'endettement.

L’emprunteur sait très vite si son profil est favorable à l’emprunt avec un premier accord de principe. Sans valeur juridique, cet accord favorable permet d’obtenir des propositions commerciales. Il ne reste plus à l’emprunteur qu'à les comparer pour choisir la meilleure notamment en matière de taux d'intérêt et de frais annexes comme ceux de dossier.

Pour conclure, savoir combien emprunter pour un premier achat immobilier, c’est estimer sa capacité d’emprunt, sa capacité d’achat et son taux d’endettement. De ces paramètres découle la mensualité maximale du crédit ou encore le coût global de l’investissement en fonction de ses charges et de ses revenus. Comment y parvenir ? Soit seul avec des simulateurs en ligne, soit avec l’aide de son banquier ou soit avec les services d’un courtier. Une solution pour augmenter sa capacité d’emprunt est de diminuer le coût de l’assurance de prêt immobilier. La mise en concurrence des offres, grâce à la délégation d’assurance, permet de faire de 30 à 50 % d’économies selon les profils.