Prêt immobilier lissé : de quoi s'agit-il ? Quels avantages ?

Les acquéreurs d’une résidence principale contractent très souvent un crédit pour financer leur achat. Les primo-accédants cumulent d’ailleurs souvent plusieurs prêts : un prêt principal, un prêt aidé et un prêt travaux par exemple.

Pour éviter le cumul des mensualités et des durées de remboursement différentes, les banques proposent le prêt immobilier lissé. Qu’est-ce qu’un prêt immobilier lissé ? Quand l’utiliser et pour quels avantages ? Nos réponses à suivre.

Prêt immobilier lissé, de quoi s’agit-il ?

Le prêt immobilier lissé, appelé aussi prêt à paliers ou multipalier, est un prêt amortissable qui regroupe plusieurs prêts destinés à financer une acquisition immobilière. Cette technique permet de moduler les mensualités par paliers afin de garder un montant constant durant toute la durée de remboursement. Les durées de remboursement diffèrent d’un crédit à un autre et cumuler les mensualités n’est pas toujours compatible avec le taux d’endettement. Pour rappel, le Haut Conseil pour la stratégie financière recommande un taux d’endettement inférieur à 35 % pour bénéficier d’un reste à vivre suffisant. Les banques respectent entre autres cette condition pour accorder l’octroi d’un crédit immobilier. Sans lissage des prêts, les mensualités fluctuent d’une période de remboursement à une autre. Cela nuit à la capacité financière de l’emprunteur.

Attention de ne pas confondre prêt immobilier lissé et regroupement de crédits appelé aussi rachat de crédits. Il s’agit d’une autre technique financière qui concerne tous les types de crédit (consommation et immobilier) et dettes (hors dettes de jeu). Il est mis en place par un autre établissement bancaire que celui où sont détenues les dettes. L’objectif pour l’emprunteur est d’obtenir un seul prêt en allégeant la mensualité, mais tout en augmentant la durée de remboursement. In fine le coût total du crédit augmente, sauf si la baisse du taux est suffisamment importante pour compenser la hausse.

Prêt immobilier lissé, quand le mettre en place ?

Le prêt immobilier lissé ou à paliers s’utilise le plus souvent dans les situations suivantes :

• Un prêt personnel ou affecté comme un crédit auto qui se termine sous peu.
• La contraction d’un prêt aidé comme un PTZ ou un prêt 1 % employeur.
• Le besoin d’un crédit travaux en plus de son crédit immobilier principal.
• L’utilisation d’un PEL ou d’un CEL

Le fonctionnement d’un prêt lissé est simple. En prenant chaque mensualité et la durée des prêts en cours, l’emprunteur et la banque définissent une mensualité adaptée au taux d’endettement. Des paliers sont mis en place à chaque fois que l’un des crédits se termine. La mensualité des autres prêts augmente de facto. C’est en principe sur la mensualité du prêt immobilier principal que la modulation se fait. Il s’agit du crédit avec la mensualité et la durée la plus importante. Cela équivaut à diminuer le remboursement du capital du crédit immobilier principal tant que les autres prêts sont en cours.

Prêt immobilier lissé, quels sont les avantages ?

Le prêt immobilier lissé présente un avantage majeur, c’est celui de réduire le montant des mensualités. De facto, cette réduction impacte directement le taux d’endettement. En l’abaissant, grâce au lissage, l’acquéreur obtient des conditions plus favorables pour emprunter. Le second avantage est la maîtrise du budget du ménage avec une gestion facilitée. L’emprunteur obtient une seule mensualité constante et une seule durée de remboursement. Dans certains cas, si les revenus de l’emprunteur sont élevés, le prêt immobilier lissé peut même réduire la durée totale de remboursement.

L’inconvénient majeur, quant à lui, concerne la hausse du coût total des intérêts versés. L’amortissement du capital relatif au prêt principal est plus lent donc in fine son coût total est supérieur à un crédit amortissable classique. Avec le recours à un prêt immobilier lissé, les banques sont moins enclines à négocier le taux d’intérêt. À noter également que toutes les banques ne mettent pas en place ou ne proposent pas le prêt immobilier lissé. Il est préférable d’en discuter avec son banquier pour envisager toutes les solutions possibles.

En résumé, les emprunteurs peuvent solliciter un prêt immobilier lissé lorsqu’ils doivent rembourser plusieurs crédits en simultané. Avec un système de paliers, ils remboursent une mensualité unique et constante sur toute la durée des crédits. La contrepartie est un coût total du crédit plus élevé. Pour évaluer la faisabilité d’un prêt immobilier lissé, les emprunteurs recourent à un simulateur en ligne gratuit et sans engagement. Les conseils d’un courtier expert sont aussi une aide précieuse pour comprendre les mécanismes de ce prêt spécifique et trouver une solution adaptée. Le prêt immobilier lissé permet de réduire son taux d’endettement. D’autres leviers existent pour faire des économies comme celui de diminuer le coût de l’assurance emprunteur. Depuis 2010, la délégation offre la possibilité de mettre en concurrence les offres d’assurance de prêt immobilier. Un excellent moyen de faire jusqu’à 50 % d’économies en fonction du profil des emprunteurs.