Comment acheter une maison avec des crédits en cours ?

L’acquisition d’une maison nécessite le plus souvent un emprunt immobilier. Mais avec des crédits en cours, obtenir un emprunt peut s’avérer compliqué.

La demande de crédit peut être refusée en raison d’une capacité d’emprunt jugée insuffisante. Le taux d’endettement est scruté à la loupe par les établissements financiers. Faut-il alors renoncer à l’achat de la maison ? Nous allons voir dans cet article que des solutions existent pour acheter une maison avec des crédits en cours. Même si les conditions de réalisation sont strictes, le rachat de crédits, le crédit lissé ou encore le remboursement anticipé sont envisageables. Explications.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier avec des crédits en cours ?

Acheter une maison nécessite de connaître son éligibilité au crédit immobilier et notamment sa capacité à emprunter. Les banques exigent une capacité financière suffisante pour rembourser le prêt sans risque de défaillance durant toute sa durée. Cette capacité d’emprunt s’évalue avec le taux d’endettement de l’emprunteur. Il détermine le montant maximal d’emprunt et donc la mensualité à ne pas dépasser. Son calcul est simple : les charges fixes divisées par les revenus. Le taux ainsi obtenu ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Les 65 % restants constituent le reste à vivre du foyer pour subvenir aux charges courantes (eau, électricité, assurance, alimentation, etc.).

Les charges fixes se composent du loyer, mais également des crédits en cours. Plus les mensualités des crédits à rembourser sont importantes, plus le seuil du taux d’endettement risque d’être dépassé. Ce dépassement entraîne un refus quasi systématique du prêt immobilier. Pour obtenir son financement, l’acquéreur doit alors réduire ses mensualités. Des solutions existent pour acheter une maison avec des crédits en cours, voyons ci-après lesquelles.

Acheter une maison avec des crédits en cours, quelles solutions pour obtenir un crédit immobilier plus facilement ?

Prêts cumulés à la consommation, auto ou encore personnel peuvent considérablement réduire ses chances d’acheter une maison à crédit. Nous l’avons vu, c'est le taux d’endettement trop élevé qui pose problème. Mais d’autres conditions sont exigées par les banques comme :

• une situation professionnelle stable et durable ;
• des revenus suffisants et réguliers ;
• un apport personnel minimum de 10 % ;
• un passif bancaire irréprochable ;
• une capacité d’épargne correcte ;
• une garantie et une assurance emprunteur.

Quand les revenus ne sont pas suffisants pour acheter une maison avec des crédits en cours, l’emprunteur dispose de trois solutions. Les voici en détail.

Solution 1 : le rachat de crédits

Le rachat de crédits est une opération financière qui consiste à regrouper ses crédits en un seul. Un organisme de crédit ou une banque rachète les crédits en cours. Elle propose un nouveau contrat avec un crédit unique. Il se caractérise par un taux d’intérêt plus attractif, une durée de remboursement allongée et une mensualité unique réduite. Diminuer la mensualité avec le rachat de crédits permet d’avoir une capacité d’emprunt plus importante et donc une meilleure chance d’obtenir un prêt pour acheter une maison.

Le rachat de crédits concerne divers types de crédits : consommation, auto, personnel, travaux et même des dettes (hors dettes de jeu). Comme avec un crédit classique, des garanties sont exigées. L’organisme de rachat étudie les revenus, le taux d’endettement, le profil, mais aussi la situation professionnelle.

Solution 2 : le crédit lissé

Lorsque l’emprunteur détient un crédit à la consommation et que celui-ci arrive bientôt à échéance, il peut solliciter un crédit à paliers appelé aussi un crédit lissé. Avec cette technique financière, l’emprunteur obtient une seule mensualité pendant toute la durée de son crédit immobilier. Elle est d’un montant quasi identique, mais au début la part consacrée au remboursement du crédit immobilier est réduite. Ce lissage permet de rembourser le crédit à la consommation. Quand il est soldé, le montant de la mensualité du crédit immobilier augmente pour atteindre le montant fixé dans le contrat.

Solution 3 : le remboursement anticipé

Une 3e solution pour acheter une maison avec des crédits en cours consiste à les rembourser par anticipation. Si l’emprunteur dispose d’une épargne suffisante, il peut solder ses crédits avant d’envisager l’acquisition d’un logement. Il peut aussi mobiliser son apport et le reconstituer par la suite. Mieux vaut retarder de quelques mois son projet de maison que de se voir refuser son financement en raison d’un taux d’endettement supérieur au seuil maximal autorisé. Peu ou pas de dettes est un atout pour négocier une offre de prêt immobilier dans les meilleures conditions.

Acheter une maison avec des crédits en cours est compliqué, mais pas impossible. La faisabilité du projet dépend de son taux d’endettement. S’il est supérieur à 35 %, une solution de rachat de crédits, un crédit lissé ou un remboursement anticipé s’envisagent. Simuler son financement en ligne donne un aperçu des offres de crédits possibles : taux d’intérêt, durée, mensualité et coût total. Si la simulation est favorable alors l’emprunteur envisage la mise en concurrence des offres via un comparateur en ligne ou avec l’aide d’un courtier expert.