Rachat de crédit hypothécaire de second rang : explications

Avec plusieurs crédits en cours, il n’est pas rare de connaître des fins de mois difficiles avec un reste à vivre insuffisant.

Pour retrouver du pouvoir d’achat et rééquilibrer leur budget, les emprunteurs cherchent des solutions. Le rachat de crédit en est une et plus spécifiquement le rachat de crédit hypothécaire quand un prêt immobilier fait partie du rachat. Mais il existe plusieurs types de garanties hypothécaires avec la souscription d’un crédit. Elles peuvent être de premier ou de second rang. Explications à suivre sur le rachat de crédit hypothécaire de second rang.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit hypothécaire de second rang ?

Le rachat de crédit, appelé également regroupement ou restructuration de dettes, est une opération financière couramment pratiquée. Les emprunteurs désireux de diminuer un taux d’endettement trop élevé ou pour bénéficier de taux d’intérêt plus favorables le plébiscitent. Le rachat de crédit permet de regrouper ses dettes et prêts en cours au sein d’un seul crédit. L’emprunteur dispose d’une seule mensualité allégée par rapport à la somme des précédentes. Il dégage de la capacité financière pour épargner ou financer un projet. En contrepartie, la durée de remboursement s’allonge, tout comme le coût total de l’emprunt, sauf si la baisse du taux compense. Tous les types de crédits peuvent être concernés par un rachat de crédit et en particulier le prêt immobilier. Ce prêt s’assortit le plus souvent d’une garantie hypothécaire. Le rachat devient alors un rachat de crédit hypothécaire de premier rang.

Définition d’un rachat de crédit hypothécaire de premier rang

Le rachat de crédit hypothécaire s’adresse aux emprunteurs propriétaires. Lors de la contraction du crédit immobilier, la banque exige des garanties pour se prémunir de défaillances financières. Le plus souvent, il s’agit d’une garantie hypothécaire de premier rang. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque fait saisir le bien immobilier. Elle le met en vente aux enchères. Avec le fruit de la vente, elle rembourse le prêt.

Quand l’emprunteur met en place un rachat de crédit immobilier, il doit également le garantir avec une hypothèque. L’organisme qui rachète les crédits demande alors une levée d’hypothèque sur l’initiale. Puis, elle impose une nouvelle garantie hypothécaire sur son offre de rachat. Pour éviter des frais coûteux à l’emprunteur, l’établissement prêteur peut consentir à un rachat de crédit hypothécaire de second rang.

Définition d’un rachat de crédit hypothécaire de second rang

Avec une hypothèque placée en second rang ou seconde position, l’organisme de rachat permet à l’emprunteur de garantir son rachat de crédit grâce au bien immobilier hypothéqué avec son prêt initial. Autrement dit, à la garantie hypothécaire de premier rang s’ajoute la garantie hypothécaire de second rang. L’organisme de rachat est alors second sur la liste en cas de défaillance financière de l’emprunteur, mais premier devant les autres créanciers. La banque créancière du prêt immobilier reste prioritaire. C’est le notaire qui répartit les fonds lors d’une saisie immobilière en tenant compte des rangs de l’hypothèque. L’emprunteur peut donc conserver son crédit immobilier dans sa banque et ne pas l’inclure dans l’offre de rachat de crédit. L’organisme de rachat solde les autres prêts et les regroupe au sein d’un nouveau crédit avec une seule mensualité.

Pourquoi souscrire une hypothèque de second rang avec un rachat de crédit ?

Le rachat de crédit hypothécaire de second rang présente des avantages. Cette opération permet à l’emprunteur :

• De garder un prêt immobilier à des conditions favorables, notamment le taux d’intérêt négocié et le maintien d’un prêt à taux zéro, d’un prêt 1 % logement ou d’un PAS le cas échéant.
• D’obtenir une somme de trésorerie avec le rachat de crédit ou de bénéficier d’un nouvel emprunt pour financer un nouveau projet.
• Décrocher une offre de rachat de crédit plus avantageuse (taux d’intérêt, durée) grâce à la mise en gage du bien immobilier.

L’organisme de crédit en consentant une hypothèque de second rang prend un risque plus faible. Si la saisie du bien immobilier intervient, il récupère en moyenne 35 % de la valeur du bien. À noter qu’une hypothèque de second rang suppose des frais d’enregistrement, car l’acte est obligatoirement notarié (publicité foncière et émoluments). Ils coûtent de 1,5 à 5 % du capital emprunté. L’emprunteur y gagne en évitant les frais de mainlevée d’une hypothèque de premier rang.

Comment trouver une offre de rachat de crédit hypothécaire de second rang ?

L’emprunteur a tout intérêt à utiliser un simulateur gratuit en ligne pour vérifier la faisabilité de son projet de rachat de crédit hypothécaire de second rang. Comme avec un rachat de crédit hypothécaire de premier rang, celui de second rang exige de remplir quelques conditions. L’emprunteur doit justifier d’une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers pour garantir sa solvabilité. Il doit également prouver la bonne gestion de son compte bancaire et ne pas être fiché à la Banque de France (FICP ou FCC). Le remboursement de son prêt immobilier ne doit pas faire l’objet de rejet de prélèvement. Quant à son taux d’endettement, il doit idéalement être inférieur à 35 % (recommandation du HCSF) après l’opération de rachat. Si l’emprunteur coche toutes les cases, il peut mettre en concurrence via un comparateur en ligne les offres de rachat de crédit hypothécaire de second rang. Il peut aussi mandater un courtier indépendant. Cet expert l’accompagne pour la mise en place du dossier et la négociation de la meilleure offre.

Pour résumer, un rachat de crédit hypothécaire de second rang permet donc à l’emprunteur de conserver les avantages de son prêt immobilier initial. Seuls sont rachetés par l’organisme de crédit les autres encours. Avec l’hypothèque de second rang, l’établissement regroupant les crédits se place en 2e position. Le prêteur du prêt immobilier reste prioritaire en cas de saisie du bien. Pour savoir si cette technique financière est rentable, l’emprunteur peut solliciter l’aide un conseiller financier ou un courtier spécialisé en rachat de crédit hypothécaire.