Le rachat de crédit hypothécaire : explication, simulation

Le rachat de crédit est une opération financière sollicitée par les emprunteurs pour renégocier un taux d’intérêt plus attractif. Réduire la mensualité afin de diminuer un taux d’endettement trop élevé pour retrouver de la capacité financière est aussi un objectif du rachat de crédit.

Le rachat de crédit concerne tous les crédits y compris les crédits immobiliers avec garantie hypothécaire. Dans ce cas, il se nomme un rachat de crédit hypothécaire. Principe, fonctionnement, conditions ou encore simulation, voyons plus en détail en quoi consiste un rachat de crédit hypothécaire.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire consiste à regrouper ses crédits en un seul. Il implique le rachat d’un crédit immobilier dont le bien financé est mis en garantie avec une hypothèque. Le rachat de crédit hypothécaire peut aussi concerner le rachat d’un seul crédit immobilier avec garantie hypothécaire pour en renégocier le taux. Dans ce cas, l’hypothèque initiale est reconduite ou remplacée par un autre crédit hypothécaire. Le rachat de crédit hypothécaire concerne de fait les propriétaires. Le bien mis en hypothèque est soit la propriété déjà acquise de l’emprunteur soit un bien pour lequel l’organisme prêteur accorde le crédit.

Comme avec un crédit classique, la banque ou l’organisme prêteur demande des garanties pour se prémunir des défauts de paiement. Elles peuvent être une garantie hypothécaire, une garantie privilège prêteur de deniers ou un cautionnement. Avec une hypothèque, le bien immobilier financé est mis en garantie. Si l’emprunteur ne rembourse plus ses créances, le bien peut être saisi par la banque pour être vendu aux enchères. Avec les fruits de la vente, le prêt immobilier, en l’occurrence ici le rachat de crédit, est remboursé.

Comment fonctionne un rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire est proposé par un autre établissement financier que la banque dans laquelle sont détenus les prêts à regrouper. Ce nouvel établissement rachète les prêts en cours. Il propose alors un nouveau crédit avec une mensualité unique et des conditions négociées : montant de la mensualité, taux (TAEG et TAEA), durée du crédit. Si hypothèque, elle est clôturée auprès de la banque de départ. Une autre hypothèque est souscrite avec l’octroi du rachat. Cette opération s’appelle une mainlevée d’hypothèque et nécessite le recours à un notaire. Si une garantie hypothécaire est nécessaire pour octroyer le rachat, un acte notarié est également indispensable.

Avant de mettre en place un rachat de crédit hypothécaire, il faut évaluer la faisabilité du projet. Une simulation en ligne avec un outil dédié, auprès d’un courtier ou directement avec l’établissement prêteur, permet d’avoir un premier accord de principe. Les étapes après l’étude de faisabilité se déroulent comme suit :

1. Évaluation du besoin de financement : montant des crédits à racheter et ajout d’une éventuelle somme de trésorerie.
2. Évaluation de la situation personnelle, professionnelle et financière du ou des emprunteurs en cas de co-emprunteur.
3. Évaluation de la valeur du bien immobilier à racheter soit par un agent immobilier soit par un notaire.
4. Étude de l’offre de rachat de crédit hypothécaire avec estimation des frais.
5. Envoi d’une offre de prêt à l’emprunteur avec les nouvelles conditions.

Quelles conditions pour obtenir un rachat de crédit hypothécaire ?

Comme avec un crédit immobilier classique, les établissements prêteurs exigent un certain nombre de conditions pour octroyer un rachat de crédit hypothécaire. Elles sont, hormis être de nationalité française et avoir plus de 18 ans :

• Une situation professionnelle stable avec un emploi en CDI ou dans la fonction publique.
• Des revenus réguliers et suffisants.
• Une solvabilité acceptable avec un taux d’endettement inférieur à 35 % après rachat pour permettre un reste à vivre suffisant.
• Un passif bancaire sans incident de fichage (au FICP ou FCC) ou rejet de prélèvement.
• Des garanties : garantie hypothécaire ou cautionnement et assurance emprunteur.
• Un âge maximal de 85 ans, voire 90 ans, à la fin du versement de la dernière échéance de prêt.

Pour évaluer les conditions d’éligibilité au rachat de crédit hypothécaire de l’emprunteur, l’établissement financier demande les justificatifs nécessaires. Ils prouvent notamment l’identité, le travail, les revenus, le patrimoine et les dettes à racheter.

Existe-t-il des frais avec un rachat de crédit hypothécaire ?

Pour évaluer la rentabilité d’un rachat de crédit hypothécaire, il convient d’en connaître les frais. La plupart des simulateurs ne les donnent pas. Une fourchette moyenne les situe entre 3 000 et 7 000 € du montant total du rachat. Pour un montant emprunté de 200 000 € dont 180 000 € de crédit immobilier, il faut compter à titre indicatif environ 6 400 €. Ces frais sont :

1. Les frais de notaire pour la mainlevée de l’hypothèque, soit environ 0,8 % du montant emprunté.
2. Les frais de notaire pour l’acte de la nouvelle hypothèque, soit environ 1,5 % du montant de l’emprunt.
3. Les frais d’indemnité de remboursement anticipé (IRA) soit les 6 derniers mois d’intérêt ou 3 % du capital restant dû.
4. Les frais de dossier.

Exemple d’une simulation d’un rachat de crédit hypothécaire

Un prérequis est indispensable avec toute demande de rachat de crédit hypothécaire, c’est la simulation du projet pour vérifier son éligibilité à l’opération. Qu’elle soit effectuée via un simulateur en ligne, un courtier indépendant ou par l’organisme spécialisé, la simulation donne un aperçu rapide avant et après rachat :

• du montant de la mensualité ;
• du taux d’intérêt du prêt ou TAEG ;
• de la durée du crédit ;
• du taux d’endettement ;
• du coût total du crédit.

Certains simulateurs donnent également le coût total du crédit avec l’assurance emprunteur, donc le TAEA et le TEG. Quoi de plus parlant qu’un exemple de rachat de crédit :

• Revenus des co-emprunteurs propriétaires : 4 500 €/mois
• Mensualité de 2 crédits à la consommation : 600 €/mois
• Restant dû : 9 000 € pendant encore 2 ans.
• Mensualité crédit immobilier : 1 200 €/mois
• Restant dû : 145 000 € pendant encore 10 ans

Ces chiffres sont donnés à titre purement indicatif et n’ont pas valeur à se substituer à une simulation personnalisée.

Un rachat de crédit hypothécaire consiste donc à faire racheter ses crédits en cours pour bénéficier d’un taux plus avantageux et/ou diminuer la mensualité pour retrouver du pouvoir d’achat. Le rachat de crédit est garanti par une hypothèque sur le bien immobilier, de ce fait l’emprunteur est propriétaire. La garantie hypothécaire peut être déjà existante avec le crédit immobilier racheté ou nouvellement exigée pour l’octroi le rachat. La mise en place d’un rachat de crédit hypothécaire nécessite le recours à un notaire, seul officiel assermenté pour établir l’acte de garantie hypothécaire. L’emprunteur doit ainsi prévoir des frais avec un rachat de crédit hypothécaire dont les émoluments du notaire et l’IRA. Pour obtenir une offre de rachat de crédit hypothécaire, l’emprunteur peut mettre en concurrence les différents organismes spécialisés ou les banques via un comparateur en ligne.