Créer une SCI, est-ce un bon moyen de payer moins d'impôts ?

De nombreux contribuables pensent que créer une SCI permet de payer moins d’impôts, mais qu’en est-il vraiment ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le sujet. Vous pourrez vous faire une opinion et créer une SCI si vous penser que cette forme juridique peut vous être profitable.

Qu’est-ce que la SCI ?

La SCI est une Société Civile Immobilière composée au moins de deux personnes ayant acquiert et géré un patrimoine immobilier ensembles dans le cadre de la légalité. La SCI est souvent choisie par les membres d’une famille quand elles sont en face d’une indivision. La SCI peut être :

• Familiale
• De gestion
• D’attribution
• De construction vente
• De location

Cette forme de société est très utile pour déduire des charges permettant de réduire l’impôt sur le revenu.

Qui a intérêt à investir dans des parts de SCI ?

Lorsque des personnes se séparent, divorcent ou connaissent le décès d’un conjoint, il peut alors exister des conflits d’intérêts lorsqu’il y a des biens immobiliers en commun. Les gens se retrouvent à devoir gérer une indivision pouvant les amener à de lourdes conséquences et à des années à résoudre un conflit. Constituer une SCI est alors très utile, surtout dans le cadre d’une succession, car les parts des héritiers sont alors des parts sociales qui leur sont attribuées. Ils ont aussi le droit de voter individuellement. Le partage peut alors se faire en partage de parts sociales. S’il y a ensuite un changement dans la SCI comme la mise en location ou la vente d’un bien immobilier, alors il y a vote et l’action peut être envisagée s’il y a majorité. Pour un héritage, la SCI permet encore d’alléger les frais de transmission de ces biens immobiliers, car ils sont assujettis aux barèmes de succession ou de donations qui sont les mêmes.

Régime d’imposition d’une SCI

Une société civile immobilière ou SCI est normalement soumise à l’impôt sur le revenu. Toutefois, elle peut prétendre au régime de l’imposition sur les sociétés ou IS. Dans ce cas, le bénéfice est de contrôler le revenu imposable et de payer moins d’impôts. Attention, car cette option n’est pas toujours la meilleure, car lorsqu’il y a une cession de biens, l’option pour l’impôt sur le revenu est plus intéressante, car l’exonération des plus-values est de 100 % après 22 années de détention du bien vendu.

Avantage d’une SCI familiale

Lorsque les membres d’une famille créent une SCI familiale et qu’ils louent le bien immobilier concerné, ceux qui sont associés peuvent l’occuper pour s’y loger. Avec une SCPI Malraux, ce n’est pas possible. Par contre, avec une SCI, il est possible d’investir en profitant des lois Scellier et Malraux. En cas de possession d’un seul bien immobilier, la SCI n’est pas soumise à l’IS et chaque associé a le droit de bénéficier d’une réduction d’impôts au prorata de ses parts de SCI Malraux ou Scellier. Quand la SCI a été formée suite à un héritage pour des biens anciens, il est alors possible d’ouvrir une nouvelle SCI pour l’acquisition d’un bien neuf en VEFA ou acheter un bien classé Monuments Historiques sous deux conditions :

• La société doit détenir un agrément ministériel une fois que l’intérêt patrimonial du monument a été examiné et qu’il génère d’importantes charges pour son entretien
• La société civile immobilière doit être constituée des membres d’une famille. Dans ce cas, elle doit prendre l’engagement de détenir les parts pendant au moins les quinze prochaines années

Les quatre formes de SCI en résumé

Il existe quatre formes de SCI. Elles sont :

• La SCI familiale composée de membres d’une même famille jusqu’au quatrième rang
• La SCI construction vente permettant d’acheter, de construire et de revendre immédiatement un bien immobilier
• La SIC de gestion ou de location permettant d’acheter un bien et de le conserver même si un associé quitte la société
• La SCI d’attribution où chaque associé peut jour du bien immobilier à concurrence du montant de ses parts

SCI loi Pinel

La loi Pinel est accessible aux SCI familiales sous condition qu’elles soient assujetties à l’impôt sur le revenu.

La défiscalisation des revenus locatifs de la SCI

Afin de pouvoir défiscaliser des revenus locatifs de SCI, il est nécessaire qu’elle soit assujettie à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés. Lorsqu’elle loue un bien immobilier, les revenus imposables sont alors des revenus fonciers.Dans ce cas, elle peut déduire les charges en rapport avec les biens immobiliers loués. Les charges sont aussi concernées quand elles font partie de l’acquisition ou de la conservation du revenu et qu’elles ont été réellement supportées par le contribuable. Les mêmes charges doivent avoir été acquittées en cours d’année d’imposition et doivent pouvoir être justifiées en cas de contrôle.

Les charges déductibles des revenus fonciers d’une SCI

Les charges déductibles d’une SCI qui loue un ou des biens immobiliers, sont :

• La prime d’assurance
• Les taxes locales diverses
• Les travaux d’amélioration de l’habitat
• Les travaux d’entretien
• Les travaux de réparation
• Les dépenses pour la gestion
• Les charges récupérables
• Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien immobilier
• Les indemnités de relogement
• Les indemnités d’éviction
• Les charges de copropriété

Déclaration de résultats d’une SCI au fisc

Une SCI doit faire une déclaration d’impôts au fisc, mais tout dépend du statut de ses associés. Dans le cas où elle est composée d’entreprises relevant du BNC, du micro-BIC, du forfait BA ou de particuliers, les revenus fonciers doivent alors être déclarés sur la déclaration 2044 à joindre à celle des impôts sur le revenu qui est la 2042. La déclaration de résultats, doit se faire sur une déclaration 2072C ou 2072S en fonction des cas. Par contre, si la SCI est composée par des entreprises industrielles, commerciales, des sociétés, des artisans ou des sociétés agricoles relevant du régime réel, chacun des associés doit déclarer sa quote-part. Cette SCI de son côté, souscrit une déclaration de résultats 2072C.