IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Comment réduire son montant ?

Depuis le 1^er janvier 2018, l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière est venu remplacer l’ISF ou impôt sur la fortune. Ainsi, avec l’IFI, les contribuables concernés, ne paient plus d’impôts sur la fortune, mais seulement sur le patrimoine immobilier dès l’instant où son montant est supérieur à 1,3 M€.

Ce patrimoine immobilier peut être direct ou être représenté par le biais de sociétés, ou de parts de SCPI ou OPCI. Pour les biens immobiliers n’excédant pas un certain seuil, il est prévu une décote. L’IFI est également plafonné suite à d’éventuelles réductions d’impôt.

Les bien immobiliers imposables à l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière est calculé sur le patrimoine imposable après la déduction de certaines dettes sous condition de pouvoir les justifier. Ainsi, au 1^er janvier 2021, il peut s’agir de dépenses portant sur :

• L’acquisition de biens immobiliers ou de droits immobiliers à l’aide d’un emprunt
• Des travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement
• Des travaux d’entretien payés ou dus par le propriétaire pour un locataire qui n’a pas honoré sa dette au 31 décembre de l’année de son départ
• L’acquisition d’actions ou de parts de biens et droits immobiliers imposables
• Le paiement d’impôts comme la taxe foncière ou les droits de succession

À noter : que les impositions concernant l’occupant comme la taxe d’habitation, ne sont pas déductibles, ni la part de revenus des biens immobiliers.

Impôt sur la fortune immobilière taxable

L’impôt sur la fortune immobilière taxable est calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier en fonction d’un barème. En voici les fractions :

• Moins de 800 000 € = 0 %
• De 800 001 € à 1 300 000 € = 0,50 %
• De 1 300 001 € à 2 570 000 € = 0,70 %
• De 2 570 001 € à 5 000 000 € = 1 %
• De 5 000 001 € à 10 000 000 € = 1,25 %
• + de 10 000 001 € = 1,50 %

La décote sur l’IFI

Comme dit plus haut, il existe aussi un système de décote pour calculer l’IFI. Ainsi, lorsqu’un patrimoine immobilier s’élève entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, par exemple, la décote vient se soustraire au montant de l’impôt sur la fortune immobilière d’après le barème. En voici un exemple concret :

Patrimoine net de 1 350 000 €

Décote applicable 17 500 € - 1 350 000 € X 1,25 % = 625 €

IFI = 500 000 € X 0,5 % + 50 000 € ,7 % = 2500 € + 350 € = 2 850 €

IFI avec décote = 2850 € - 625 € = 2 225 €

Réduction de l’IFI par le don

Aujourd’hui, il est possible de réduire l’impôt sur la fortune en versant des dons aux organismes reconnus d’utilité publique. Il est ainsi possible de réduire l’IFI jusqu’à 75 % qui est quand même plafonné à 50 000 € par année et par foyer fiscal. Pour qu’ils soient pris en compte afin de réduire l’IFI, ces dons doivent être effectués avant le 15 juin de l’année de réduction (cette date est la date de déclaration et de paiement de l’impôt sur la fortune immobilière).

Réduction de l’IFI par arbitrage financier/immobilier

Les valeurs mobilières n’entrent pas dans le calcul de la base taxable de cet impôt. Il est alors conseillé aux contribuables soumis à l’IFI, car ils ont un patrimoine immobilier très important, d’arbitrer leur patrimoine immobilier au profit de ces valeurs mobilières. Ils peuvent ainsi économiser entre 0,50 % et 1,50 % de l’impôt IFI par an selon la tranche dans laquelle ils sont imposés.

Réduction de l’IFI par la donation temporaire d’usufruit

La nue-propriété d’un bien immobilier n’entre pas dans le calcul de l’IFI. Seul l’usufruitier est redevable de l’impôt. Pour réduire l’IFI, il est alors possible de donner à ses descendants l’usufruit de façon temporaire sur un ou plusieurs de ces biens.

Réduction de l’IFI par l’achat de la nue-propriété

Un contribuable désirant réduire son IFI en 2021 a la possibilité d’investir dans la nue-propriété de biens immobiliers. Dans ce cas, c’est le bailleur qui est usufruitier temporaire pendant 15 à 18 années. Dans ce cas, les fonds sont sortis de l’actif IFI de l’investisseur.

Plafonnement de l’IFI

En 2021, l’IFI est plafonné par rapport au montant cumulé des impôts du contribuable concerné. Ainsi l’impôt sur le revenu 2020, les prélèvements sociaux, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et l’IFI 2021 rajoutés ne doivent pas être supérieurs à 75 % des revenus perçus par le contribuable en 2020. S’il y a dépassement, alors la différence est déduite du montant de l’impôt sur la fortune immobilière.

Date de l’évaluation de l’IFI

L’IFI incluant la valeur nette du patrimoine immobilier du contribuable est pris en compte au 1^er janvier de l’année d’imposition. Ainsi, le patrimoine détenu au 1^er janvier 2021 est soumis à l’IFI payé en 2021. Si un événement survient après le 1^er janvier 2021, il existe un effet rétroactif comme l’annulation d’une vente ou l’acquisition d’un bien sous condition suspensive avant le 1^er janvier 2021, il faut en tenir compte.