Déficit Foncier pour réduire ses impôts : fonctionnement, avantages

Vous avez entendu parler du déficit foncier vous permettant de réduire considérablement vos impôts sur le revenu. Voici quelques indications vous permettant de comprendre son fonctionnement, ce qu’il inclut et les avantages qu’il peut vous offrir.

Définition du déficit foncier

Lorsqu’un bien immobilier mis en location, il peut générer un déficit foncier lorsque les charges sont plus importantes que les loyers perçus. Si tel est le cas, le déficit foncier réduit le montant des revenus fonciers imposables et peut même être imputable sur le revenu global à 15 300 € dans le cadre de la loi Elan s’il existe un déficit Périssol ou Cosse ancien à partir de 2019. Dans les autres cas, le plafonnement est de 10 700 € par an. Pour que le propriétaire bénéficie du déficit foncier, il doit respecter :

• Trois années de location pleines jusqu’au 31 décembre de la dernière année suivant le déficit foncier
• Les travaux déductibles doivent être payés dans l’année en cours et concernent seulement de l’amélioration, de la réparation et de l’entretien

Quand le déficit foncier est inférieur à 10 700 € et que le revenu global est inférieur, l’excédent peut être reporté pendant les six années suivantes par contre, il n’est pas imputé des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Calculer un déficit foncier

Calculer son déficit foncier reste assez complexe. Il est nécessaire de diminuer les recettes brutes des intérêts d’emprunt lorsqu’ils existent. Si le solde est positif, l’administration considère alors que le déficit vient des autres charges déductibles et peut être imputé du revenu global dans la limite de 10 700 €. Si les intérêts d’emprunt dépassent le montant des loyers, le déficit ne peut s’imputer que sur le montant des revenus fonciers et pendant dix ans consécutifs. Ainsi, pour calculer votre déficit foncier, il faut :

• Calculer le total de vos revenus immobiliers bruts ainsi que les intérêts d’emprunt puis des charges.
• Déduire les charges du revenu brut. Si le solde est négatif, le déficit foncier est déductible des revenus fonciers pendant les dix années à venir
• Déduire les autres dépenses du revenu net et si le résultat est négatif, il est déductible dur revenu global limité à 10 700 €

Nous conseillons toujours de faire appel à un professionnel du chiffre comme un expert-comptable si vous avez plusieurs locations générant un déficit foncier et si vous n’êtes pas sûr de savoir le calculer correctement.

Les avantages fiscaux du déficit foncier

Un propriétaire peut optimiser ses revenus locatifs en réduisant ses impôts grâce au déficit foncier. En effet, le déficit foncier n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales limité à 10 000 € dans les réductions d’impôt annuelles. Il peut donc se cumuler avec les autres dispositifs. Le propriétaire peut ainsi :

• Déduire jusqu’à 10 700 € ou 15 300 € de ses revenus fonciers
• Reporter le déficit foncier sur 10 ans s’il est supérieur à 10 700 €
• Cumuler le déficit foncier avec les autres dispositifs de défiscalisation

Dans tous les cas, ce même propriétaire doit avoir opté pour le régime réel d’imposition pour bénéficier du déficit foncier. Ses revenus fonciers doivent dépasser 15 000 e par an. En dessous, le régime réel est optionnel et le propriétaire du logement doit alors demander le changement de régime à l’administration fiscale.

Savoir utiliser un déficit foncier

Il faut savoir que toutes les charges et travaux ne sont pas déductibles dans le cadre du déficit foncier comme les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Celles prises en compte sont :

• Les dépenses d’amélioration d’un logement
• Les dépenses de réparation d’un logement
• Les dépenses d’entretien d’un logement
• Les primes d’assurance
• Les charges de copropriété
• Les honoraires de gestion
• Les frais de gérance
• Les intérêts d’emprunt
• La taxe foncière
• Les charges diverses
• Les diagnostics obligatoires
• Les frais de procédure

Déficit foncier en cas de revente du logement loué

Si le logement loué est revendu, alors le déficit foncier ne peut pas être appliqué. C’est la même chose si le propriétaire reprend son bien pour l’occuper à titre personnel avant la fin de la troisième année qui suit le début de la location. Si tel est le cas, le propriétaire doit alors restituer l’avantage à l’administration fiscale. Si c’est le locataire qui part avant la troisième année, le propriétaire doit alors trouver un nouveau locataire dans un délai très court pour pouvoir continuer à bénéficier du déficit foncier. Par contre si le propriétaire revend après la fin de la troisième année de location quand le bien est rénové grâce au déficit foncier, il réalise alors une plus-value intéressante.

Le déficit foncier dans le cadre de la SCPI

Si le bien loué est détenu par une SCPI, s’il est rénové et que les dépenses sont liées à des travaux déductibles, un déficit foncier peut être généré. Dans ce cas, un détenteur de parts dans la SCPI a droit à bénéficier du déficit foncier comme un propriétaire particulier. Par contre, il doit conserver ses parts pendant trois années pleines.

Si vous désirez réduire votre impôt sur le revenu grâce au déficit foncier, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne. Vous recevrez plusieurs propositions de professionnels vous permettant d’investir dans des biens locatifs pouvant répondre à ce dispositif de défiscalisation fiscale. Cette demande de renseignements est purement gratuite et sans engagement de votre part.