Loi Censi-Bouvard pour réduire ses impôts : fonctionnement, avantages

Si vous êtes un contribuable français réalisant des investissements locatifs entre le 01/01/2013 et le 31/12/2021, alors vous pouvez prétendre à bénéficier du mécanisme de défiscalisation de la loi Censi-Bouvard. Voici quelques explications vous indiquant comment pouvoir en profiter.

Fonctionnement de la loi Censi-Bouvard

La défiscalisation de la loi Censi-Bouvard est complémentaire à l’investissement immobilier en résidence de services dédiée aux seniors, dans un EHPAD ou une résidence services pour étudiants. Vous devez être loueur en locaux meublé non professionnel ou LMNP afin de pouvoir bénéficier de ce système de défiscalisation très intéressant. Pour être considérée comme résidence service, l’immeuble doit comporter au moins trois services parmi :

• Le petit-déjeuner
• L’accueil
• La blanchisserie
• L’entretien des locaux

La résidence doit être neuve ou en l’état futur d’achèvement ou encore ancien de plus de 15 ans, s’il a subi d’importants travaux de réhabilitation selon l’article 31 du CGI.

Censi-Bouvard et LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard est complémentaire du statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel. Ainsi, les deux avantages permettent de réaliser un investissement locatif sécurisé, facile à financer et très rentable. Pour être considéré comme LMNP, vous devez être propriétaire de biens meublés conformément à la loi Alur. En investissant dans une résidence éligible au dispositif Censi-Bouvard, vos loyers sont garantis, car vous signez un bail avec l’exploitant de la résidence service. Le loyer vous sera versé pendant toute la durée du bail que le logement soit libre ou loué. Les revenus que vous percevrez entrent dans les revenus commerciaux BIC ou bénéfices industriels et commerciaux et non dans les revenus fonciers.

À noter : cumuler le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP permet de :

• Récupérer la TVA de l’acquisition
• Bénéficier d’une réduction d’impôts
• Percevoir un rendement entre 3,5 % et 5 % selon le programme

Adopter le statut LMNP implique de ne pas dépasser un plafond annuel de revenus fonciers de 23 000 € et ces revenus ne doivent pas être supérieurs à 50 % des autres revenus du foyer fiscal.

Les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Investir dans le cadre de la loi Censi-Bouvard vous permet de récupérer la TVA de votre acquisition et de bénéficier d’une réduction d’impôts du montant hors taxe de votre paiement concernant l’investissement total. Contrairement à la loi Pinel, vous n’êtes pas lié à une condition de loyer plafonné ou une situation géographique.

Récupération de la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard

Vous allez pouvoir récupérer la TVA à 20 % acquittée lors de l’acquisition du logement neuf. Par contre, vous devez rester propriétaire de ce bien pendant une période de 20 années. Si vous revendez avant 20 ans et que le nouvel acquéreur reprend le bail que vous avez accepté de signer, vous pouvez conserver la TVA, car dans ce cas, elle est considérée comme définitivement acquise. Si le nouvel acquéreur ne donne pas suite au bail que vous avez signé, vous devrez alors restituer la TVA au prorata du temps passé. Il est quand même conseillé de revendre au bout de la période de 9 ans malgré ce remboursement de TVA.

Comment récupérer la TVA ?

Pour récupérer la TVA dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, vous devez vous inscrire en tant que LMNP ou loueur en locaux meublé au SIE ou Service des Impôts des Entreprises gérant votre dossier fiscal. Cette démarche peut être confiée à un professionnel comme votre expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine. La récupération de la TVA se fera entre 3 et 6 mois après la mise en service de la résidence concernée.

Réduction d’impôts afférant au dispositif Censi-Bouvard

La réduction d’impôts relevant de la loi Censi-Bouvard est équivalente à 11 % du montant HT du coût de votre acquisition. Vous pouvez la répartir sur 9 années. Le plafond de l’investissement retenu est de 300 000 € hors taxe. Voici un exemple :

Vous réalisez un investissement de 200 000 € HT. La réduction d’impôt de 11 % à laquelle vous pouvez prétendre est de 22 000 € au total. Elle devra être répartie sur 9 ans, soit 2 444 € par an pendant ces 9 années. Si ce montant de 2 444 € est plus important que votre impôt sur le revenu de l’année, vous avez le droit de le reporter sur les 6 années suivantes.

Bon à savoir

Vous n’avez pas le droit de louer votre bien à un membre de votre famille car c’est le gestionnaire de la résidence qui trouve les locataires.

Vous pouvez investir dans un bien en indivision sous la loi Censi-Bouvard et bénéficierez de la réduction d’impôts au prorata de votre quote-part dans la limite de 300 000 € HT par investisseur.

La loi Censi-Bouvard a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021. Si cet investissement vous intéresse, il vous est conseillé d’utiliser un comparateur en ligne. Vous recevrez plusieurs propositions de programmes immobiliers répondant aux critères de la loi Censi-Bouvard. Cette démarche est totalement gratuite et ne vous engage nullement.