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Statut LMNP pour réduire ses impôts : fonctionnement, avantages

Statut LMNP pour réduire ses impôts : fonctionnement, avantages

Vous avez des biens immobiliers et souhaitez les rentabiliser. Vous pouvez acquérir un ou des biens immobiliers et investir dans les logements meublés afin de les louer. Si vous adoptez le statut LMNP ou location meublée non professionnelle, vous pourrez bénéficier d’allègements fiscaux très avantageux. Voici quelques explications pour vous aider dans vos choix.

Fonctionnement du LMNP

Le LMNP ou location en meublé non professionnel permet au propriétaire d’un bien immobilier de le louer meublé et en dehors de son activité professionnelle principale. Les règles du LMNP sont édictées par la loi des finances. Vous pouvez retrouver l’intégralité de ce dispositif fiscal sur le Code général des impôts.

À quoi correspond la qualification de location meublée ?

La location meublée correspond à un logement sous bail, suffisamment équipée pour être habitable. Pour que ce logement soit convenablement habitable, il doit comporter au minimum :

  • Une literie
  • Une couette ou une couverture
  • Une occultation des fenêtres de chambre comme des volets ou des rideaux très épais
  • Un four micro-onde ou classique
  • Une plaque de cuisson
  • Un réfrigérateur
  • Un congélateur
  • Des étagères
  • Une table et des chaises
  • De la vaisselle suffisante
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager

Investissement dans un LMNP

Une fois qu’un logement est considéré comme une location meublée intégrant tous les éléments obligatoires pour répondre à un confort standard, il est possible de pouvoir avoir le statut de loueur non professionnel. À rappeler que la location meublée doit être suffisamment équipée pour qu’un locataire puisse manger, dormir et vivre confortablement dans ce logement.

Avoir le statut du LMNP

Afin de prétendre au statut du LMNP forfaitaire, vous devez avoir des recettes issues de cette activité qui soient inférieures à 23 000 € pour votre foyer fiscal. Ces mêmes recettes doivent encore être inférieures au montant des autres revenus de votre foyer fiscal ou être à moins de 50 % de vos revenus globaux. Au-delà, vous passez au statut de loueur en meublé professionnel qui devient plus avantageux surtout si vous avez de forts revenus ou êtes assujettis à la fortune immobilière. Aucun membre du foyer fiscal ne doit être inscrit en tant que loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés. Si vous louez un ou des logements meublés dans le cadre d’une activité saisonnières, vos recettes doivent être inférieures à 23 000 € et vous devrez également cotiser au RSI. Le LMNP est ouvert à tous les contribuables dans le but de se préparer un complément de retraite et il faut le considérer comme un rendement à long terme.

Déclaration de revenus pour le LMNP

Quand vous êtes loueur en meublé non professionnel, vous devez déclarer vos recettes perçues sur une déclaration annexe à votre 2042 qui se nomme la 2042 C PRO. En ligne, pensez à cocher la case revenus des locations meublées non professionnelles dans revenus pour pouvoir avoir accès à cette déclaration et remplir ensuite les cases correspondantes. Attention, il faut indiquer vos recettes annuelles brutes.

LMNP sous le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est compatible avec le LMNP. Dans ce cas, le loueur en meublé non professionnel doit répondre à un certain nombre de critères :

  • Investir dans une résidence services neuve pour étudiants
  • Investir dans une résidence services pour seniors
  • Investir dans un EHPAD

Il pourra avoir droit à une réduction d’impôts de 11 % du prix du logement plafonné à 300 000 €. Dans ce cas, il ne peut déduire que les amortissements de la valeur du logement qui n’aura pas été retenu dans l’avantage fiscal. Il récupère aussi la TVA de 20 % payée pour l’acquisition. Dans le même temps, il doit rester propriétaire du même logement pendant 20 ans. S’il vend avant cette période, il devra rembourser aux impôts au prorata du temps restant.

Calculer l’amortissement du LMNP

Si le LMNP est déclaré au réel, le loueur peut déduire l’amortissement du prix d’achat des biens immobiliers meublés sous condition qu’ils apparaissent à l’actif de son bilan. Ce sont alors des actifs immobilisés. Cet amortissement correspond à la perte de la valeur des biens loués à cause de l’usure et du temps passé chaque année. La déduction de cet amortissement est limitée. Elle ne peut pas excéder un certain plafond donc, ne peut pas générer un déficit, mais seulement un report sans limite de temps sur les autres années à venir.

LMNP et résidence principale

Si vous décidez de louer une ou plusieurs pièces meublées dans votre résidence principale, vous pouvez prétendre à être exonéré d’impôts fonciers si le loyer hors charge que vous avez perçu en 2020 est de 190 € par m² par en an en Île-de-France ou de 140 € par m² par an dans les autres régions. Attention, cette exonération ne s’applique pas pour la location de chambres de services séparées de votre habitation si elle dispose d’un accès privé.

Les régimes d’imposition du LMNP

Vous avez le choix entre trois régimes d’imposition en tant que LMNP. Le premier est le micro-BIC vous permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Le second est le régime réel lorsque le montant de vos revenus fonciers dépasse 70 000 €. Le troisième est le régime réel normal si vous percevez plus de 789 000 € de revenus locatifs.

Les avantages du LMNP

Le LMNP est très accessible financièrement, car il n’y a pas de plafond minimum d’investissement. Son cadre juridique est très souple, car vous bénéficiez d’un bail écourté qui est :

  • À la semaine pour le saisonnier
  • De 9 fois mois dans le cadre d’une location à un étudiant
  • D’une année dans les autres cas

Il est ainsi bien plus facile de vous séparer d’un locataire posant problème ou mauvais payeur que dans le cadre d’une location vide.

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