Crédit immobilier pour artisan : conseils et simulation

Le crédit immobilier ne concerne pas que les seuls salariés. Les travailleurs indépendants, comme les artisans, peuvent aussi en solliciter un pour financer leur résidence principale.

Mais accéder à la propriété quand on est un TNS peut s'avérer compliqué sans CDI. Ce statut n’a pas bonne presse auprès des banques pour l’octroi d’un financement. Les conditions d’accès au crédit immobilier sont encore plus strictes. Les banques veulent à tout prix éviter le risque de défaut de paiement. À suivre quelques conseils pour dénicher un crédit immobilier pour artisan plus facilement.

Est-ce possible de souscrire un crédit immobilier pour artisan ?

Un artisan est un travailleur non-salarié appelé aussi un TNS. Il exerce son activité en tant qu’indépendant. Son entreprise peut prendre la forme d’une EURL, d’une SARL ou d’une autoentreprise. Quelle que soit la forme juridique choisie, l’artisan est tributaire de son activité pour générer des revenus. A contrario d’un salarié, il n’a donc pas de revenus fixes réguliers ou une activité professionnelle stable. Ces deux critères sont pourtant des conditions à l’octroi d’un crédit immobilier. Les établissements prêteurs vont donc se montrer plus exigeants avec cette catégorie de travailleurs. Ils vont devoir s’assurer de la pérennité et de la solvabilité de l’entreprise pour se prémunir d’éventuels défauts de remboursement liés à une cessation de l’activité. Les banques analysent donc plusieurs critères comme :

• L’ancienneté de l’entreprise, soit au minimum deux ans pour estimer le potentiel de l’artisan.
• Le CA de l’entreprise et sa marge de progression.
• Le ou les bilans comptables.
• Les charges de fonctionnement à déduire des bénéfices.
• Les fonds propres de l’artisan.

L’artisan, quel que soit le type d’activité exercée, peut avoir accès au crédit immobilier si sa situation financière est satisfaisante, et ce même sans CDI.

Quel taux d’intérêt escompter pour un crédit immobilier artisan ?

La hausse des taux d’intérêt se confirme au cours du premier semestre 2022. Après des taux historiquement bas pour le crédit immobilier aux alentours de 0,5 % sur 20 ans, les artisans peuvent escompter aujourd’hui de 1,05 à 1,65 % selon leur profil. Plusieurs paramètres font fluctuer à la hausse ou à la baisse le taux nominal d’un crédit immobilier pour artisan comme :

• La durée du crédit immobilier.
• Le montant du capital emprunté.
• La situation financière de l’emprunteur.
• La politique commerciale de la banque.

Pour apprécier le coût global du crédit immobilier pour artisan, c’est le TAEG qui doit être pris en compte. Le taux annuel effectif global doit obligatoirement figurer sur l’offre de prêt. Il se compose du taux d’intérêt nominal de la banque, des frais divers comme l’assurance, la garantie et les frais de dossier. Chaque banque est plus ou moins compétitive. La mise en concurrence des prêteurs est nécessaire pour obtenir le meilleur taux avec un crédit immobilier pour artisan. Un changement de domiciliation bancaire peut être un plus quand la banque considère l’emprunteur comme un potentiel bon client. La mobilité bancaire instaurée en 2017 facilite les démarches.

Quels conseils suivre pour obtenir plus facilement un crédit immobilier pour artisan ?

Un artisan, plus que tout autre emprunteur, va devoir montrer patte blanche pour obtenir son crédit immobilier. Si sa solvabilité est jugée satisfaisante par la banque, alors son octroi ne devrait pas poser trop de problèmes. Le taux d'endettement doit être inférieur à 35 % selon les recommandations du HCSF. Le montant des mensualités du crédit ne doit pas dépasser un tiers des revenus de l’artisan. Les revenus générés par son activité doivent être réguliers et suffisamment élevés. L’artisan doit également souscrire une garantie hypothécaire et apporter des fonds propres. Il va de soi que son passif bancaire doit être irréprochable sans incident majeur comme un fichage au FICP ou FCC. Quelques conseils peuvent permettre de faciliter les démarches et l’obtention d’un crédit immobilier pour artisan.

1 - Gonfler son apport personnel

Les banques exigent a minima 10 % d’apport personnel. Cet argent doit permettre de régler les frais annexes comme ceux du notaire ou de l’agence immobilière. Rares sont les banques qui financent la totalité de l'acquisition. Si l’artisan veut maximiser ses chances de voir son projet aboutir, un apport personnel de 20 à 30 % est alors l’idéal. Plus l’apport est élevé, meilleur est le taux d’intérêt. La capacité d’épargne de l’artisan rassure également l'établissement prêteur. Nous conseillons à l’artisan de repousser de quelques mois sa demande de crédit si son apport personnel est insuffisant. Ce délai lui permet de l’augmenter pour remplir cette condition.

2 - Préparer un dossier complet en amont

Un 2e conseil que nous pouvons donner à l’artisan pour faciliter l’accès au crédit immobilier, est de préparer bien en amont son dossier. Réunir toutes les pièces justificatives prend du temps. Le dossier n’est pas qu’une simple formalité administrative. Complet et bien présenté, il constitue un gage de sérieux pour la banque.

3 - Solliciter une caution solidaire

Un autre conseil judicieux à suivre est celui de la caution solidaire. Il s’agit d’une personne qui se porte garant de l’artisan. Si celui-ci ne peut plus honorer son crédit immobilier, c’est le garant qui rembourse les mensualités à la banque. La caution peut être un membre de sa famille, un ami, un collègue. Pour être acceptée comme caution solidaire, cette personne va devoir apporter des preuves de sa capacité financière et signer un contrat.

4 - Emprunter à deux

Un 4e conseil, afin d’obtenir un crédit immobilier pour artisan plus facilement, est de souscrire le prêt avec un co-emprunteur. Les banques sont plus enclines à prêter quand deux emprunteurs sollicitent le financement. C’est d’autant plus vrai si le co-emprunteur est en CDI ou fonctionnaire avec des revenus réguliers et un emploi pérenne.

5 - Faire appel à un courtier indépendant

Enfin, mandater un courtier indépendant peut être une bonne solution pour faciliter l’obtention d’un crédit immobilier pour artisan. Cet intermédiaire entre le client et la banque est un expert du crédit en général et du crédit immobilier en particulier. Il en connaît toutes les ficelles. Il accompagne l’artisan dans la recherche de son crédit de A à Z : préparation du dossier, recherche d’un partenaire, négociation du taux et des conditions. Il trouve la meilleure solution adaptée au profil et la situation personnelle et professionnelle de son client.

Pourquoi la simulation est-elle un prérequis à la demande d’un crédit immobilier pour artisan ?

Avant d’entamer les recherches d’un partenaire financier pour son crédit immobilier, l’artisan effectue une simulation de son financement. Que ce soit en ligne avec un outil dédié ou avec l’aide de son banquier, la simulation est un prérequis indispensable pour connaître la faisabilité de son projet. En moins de cinq minutes, l’emprunteur obtient un aperçu des conditions possibles de son crédit immobilier pour artisan qui sont :

• Le taux nominal, le TAEG et le TAEA.
• Le montant de la mensualité.
• La durée de remboursement du crédit de 10 à 25 ans.
• Le montant du capital emprunté.
• Le coût total du crédit.

De nombreuses calculettes sont disponibles gratuitement en ligne pour évaluer sa capacité d’emprunt, son taux d'endettement, les frais de notaire ou encore l'éligibilité à un prêt aidé. Ces outils sont très pratiques pour estimer sa capacité d’achat. Voici un exemple de simulation d’un crédit immobilier pour artisan, avant négociation.

Un dernier conseil pour trouver un crédit immobilier pour artisan est de mettre en concurrence les offres d’assurance emprunteur. Celle-ci est obligatoire avec un crédit immobilier, sauf nantissement suffisant, et même si en théorie aucune loi ne va dans ce sens. Peu d’emprunteurs le savent, mais ils peuvent choisir librement leur assurance de prêt immobilier. Un contrat individuel sur-mesure permet de faire de 30 à 50 % d’économies selon son profil par rapport à un contrat de groupe. La délégation d’assurance ne peut être refusée par la banque, sauf si les garanties ne correspondent pas à celles exigées avec le prêt.