Divorce, séparation : comment financer le rachat des parts de la maison ?

La résidence principale est le plus souvent acquise en commun et en indivision par les conjoints. Lors d’un divorce ou d’une séparation, il n’est pas rare que l’un des deux souhaite conserver la maison ou l’appartement. Il doit alors racheter les parts de l’autre conjoint : la soulte. Quelle solution pour financer le rachat d’une soulte ? C’est notre focus du jour.

En cas de divorce ou de séparation, que devient le patrimoine immobilier ?

Un couple marié est le plus souvent engagé sous le régime de la communauté ou sous le régime de la séparation de biens. Dans le premier cas, tous les biens acquis pendant le mariage sont communs et appartiennent donc pour moitié à chacun des conjoints. Dans le second cas, chacun des conjoints reste propriétaire des biens acquis avant mariage, mais aussi après quand il s’agit d’une succession, d’une donation ou d’achats en nom propre. Lors d’un divorce ou d’une séparation, les époux reprennent leurs biens propres. Ils soldent ou se répartissent les crédits en cours. Concernant la résidence principale acquise le plus souvent en indivision, plusieurs possibilités sont envisageables en cas de divorce ou de séparation :

1. Vendre la maison ou l’appartement avant ou après le divorce et partager à parts égales la somme restante après remboursement du crédit immobilier éventuel.
2. Garder la maison ou l’appartement en indivision, c’est-à-dire que les conjoints, co-indivisaires, restent propriétaires à parts égales du bien après le divorce.
3. Racheter les parts de la maison ou de l’appartement de l’un des conjoints pour que l’autre conjoint puisse conserver le bien et devenir l’unique propriétaire.

Comment est calculé le rachat de soulte lors d’un divorce ou d’une séparation ?

Quand l’un des conjoints souhaite garder la maison après un divorce ou une séparation, il doit procéder au rachat des parts de l’autre conjoint. Cette opération juridique et financière s’appelle un rachat de soulte. Le conjoint donne une somme d’argent à l’autre conjoint correspondant à la valeur estimée de ses parts de la maison ou de l’appartement. Cette somme constitue une compensation financière pour la perte de propriété.

Aucun mode de calcul légal n’existe pour déterminer le montant de rachat d’une soulte. La valeur de la maison ou de l’appartement doit être estimée de préférence par un professionnel en transaction immobilière ou un notaire. Il vaut mieux éviter tout désaccord dans ce cas. Si aucun crédit n’est en cours, le montant de la soulte correspond à la valeur estimée du bien et divisée par deux, s’il s’agit d’une indivision égalitaire. Avec un crédit immobilier en cours, il faut soustraire à cette somme la part du capital restant dû par le conjoint, en principe la moitié du prêt. Prenons comme exemple une maison valant 400 000 €. Le conjoint verse une soulte de 200 000 € à l’autre conjoint, soit la moitié de la valeur du bien. S’il reste par exemple un crédit immobilier de 100 000 €, alors le conjoint verse une soulte de 150 000 € au conjoint (200 000 € - 50 000 € de la moitié du capital restant dû du crédit).

Divorce ou séparation, quelles solutions existent pour financer le rachat des parts de la maison ?

Pour devenir l’unique propriétaire de la maison, le rachat de soulte doit être financé. Des établissements financiers sont d’ailleurs spécialisés dans le rachat de soulte. Le conjoint rachetant les parts n’a pas forcément la somme nécessaire en fonds propres. Il doit alors contracter un crédit immobilier classique, mais l’obtention de l’emprunt n’est pas garanti. Le conjoint doit disposer de revenus suffisants, d’une situation professionnelle stable et d’un taux d’endettement inférieur à 35 %. Ce taux peut être largement dépassé, si en parallèle, le conjoint doit continuer à rembourser le prêt immobilier en cours sur la maison. Pour continuer à rembourser ce crédit, le conjoint doit en plus modifier le contrat en son seul nom et obtenir une désolidarisation du prêt.

La solution du rachat de crédit est envisageable pour financer le rachat des parts de la maison. Cette opération financière consiste à regrouper les crédits et dettes en cours en un seul crédit. Un établissement bancaire, souvent différent de sa banque, rachète les prêts et propose un nouveau contrat de prêt avec un taux négocié, une mensualité allégée et une durée de remboursement allongée. Le rachat de crédit permet de diminuer le taux d’endettement et de retrouver de la capacité financière. Le conjoint peut alors envisager plus sereinement l’octroi d’un crédit pour le rachat de la soulte. La somme nécessaire au rachat de la soulte peut être incluse dans le rachat de crédit. Attention, un rachat de crédit suppose des frais de notaire, des frais de remboursement anticipé et des frais de dossier.

En conclusion, le rachat des parts de la maison en cas de divorce par l’un des conjoints se fait le plus souvent avec l’octroi d’un crédit immobilier. En cas de crédits en cours, le rachat de crédit est une solution pour réduire le taux d’endettement et augmenter sa capacité financière. Si le conjoint n’obtient pas de financement en raison notamment d’un taux d’endettement supérieur à 35 % alors la maison devra être vendue. Avant de s’engager dans le rachat d’une soulte, le conjoint doit faire une simulation pour vérifier la faisabilité de son projet. S’il obtient un premier accord de principe, il met en concurrence les banques via un comparateur en ligne pour obtenir les meilleures offres de crédit et/ou de rachat de crédits. Cet outil est gratuit, rapide et sans engagement.