Rachat de soulte avant divorce ou séparation : conseils et procédure

Les couples mariés ou pacsés ont souvent acquis en commun un bien immobilier devenu leur résidence principale. Cet appartement ou maison est selon le jargon du droit en indivision.

Au moment d’un divorce ou d’une séparation, l’un des conjoints peut souhaiter obtenir la pleine propriété du logement. Pour ce faire, il doit racheter la part de l’autre conjoint et lui apporter une compensation financière. Cette opération de rachat s’appelle la soulte. À découvrir dans notre article nos conseils et la procédure d’un rachat de soulte avant divorce ou séparation.

Rachat de soulte avant divorce ou séparation, qu’est-ce que c’est ?

Selon le droit français, le terme juridique soulte désigne une compensation financière versée à un tiers. Il s’agit d’une part dont le montant est estimé sur la valeur d’un bien qui peut être de n’importe quelle nature. La soulte est le plus fréquemment versée dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation.

Le rachat de soulte avant divorce ou séparation est donc une somme d’argent versé à l’un des ex-conjoints. Cette opération permet de racheter la part que l’autre conjoint possède sur le bien immobilier du couple acquis en commun et placé en indivision. Le conjoint ayant racheté la soulte obtient alors la pleine propriété du bien. La soulte peut aussi être versée lors d’une succession à un ou plusieurs héritiers.

Quelle est la procédure d’un rachat de soulte avant divorce ou séparation ?

En théorie et selon la loi, le rachat de soulte est mis en place une fois rendu le jugement définitif du divorce. Les conjoints peuvent néanmoins entamer les démarches afin d’estimer la valeur du rachat de soulte et les frais annexes. Cette opération financière nécessite un acte notarié. Il est donc possible de contacter un notaire agréé avant le divorce pour entamer la procédure de rachat. Il rédige obligatoirement l’état liquidatif du couple. Dans le cadre d’une séparation à l’amiable, le rachat de soulte peut se faire très rapidement. La procédure d’un rachat de soulte est relativement simple :

1. Obtenir l’estimation du bien immobilier auprès d’un agent immobilier ou d’un notaire.
2. Calculer la soulte, autrement dit la valeur de la part versée à l’autre conjoint.
3. Simuler via un outil en ligne la faisabilité du rachat de soulte.
4. Déterminer le financement de la soulte.
5. Prendre rendez-vous avec le notaire pour mettre en place l’acte de rachat de soulte.
6. Obtenir le jugement de divorce.
7. Signer l’acte définitif du rachat de soulte.

Dans le cas d’une séparation par consentement mutuel hors mariage, la procédure d’un rachat de soulte prend fin à l’issue de l’étape 5.

Comment calculer la valeur d’une soulte ?

La valeur de la soulte dépend de la valeur du bien immobilier et de la participation financière des conjoints au moment de l’acquisition. Elle peut être à parts égales ou à parts inégales, soit 50/50, 60/40, 70/30, etc. Ensuite, la valeur de la soulte varie avec la présence ou non d’un prêt immobilier restant à rembourser. Dans ce cas, il faut déduire la moitié du montant restant dû de l’emprunt par chacun des conjoints. À titre d’exemple, cela donne pour un bien immobilier acheté à parts égales d’une valeur de 200 000 € :

1. Sans crédit, le rachat de soulte est d’un montant de 100 000 €.
2. Avec un crédit restant dû de 80 000 €, le rachat de soulte est d’un montant de 60 000 €, c’est-à-dire la part du bien - la moitié du crédit.

Quels sont les frais d’un rachat de soulte avant divorce ou séparation ?

Les frais d’un rachat de soulte sont :

• Les émoluments du notaire qui comprennent ses honoraires et les droits de mutation et taxes reversées au Trésor public et aux collectivités locales. Ils varient de 7 à 8 % pour un logement ancien et de 2 à 3 % pour un logement neuf de moins de cinq ans.
• Les indemnités de remboursement anticipé ou IRA quand un rachat de crédit immobilier a lieu. Ces frais correspondent à 3 % du capital restant dû ou les six derniers mois d’intérêt.

En principe, les frais d’un rachat de soulte avant divorce ou séparation sont payés à parts égales par les deux conjoints.

Comment financer un rachat de soulte avant un divorce ou une séparation ?

Un rachat de soulte avant divorce ou séparation doit être financé par le conjoint qui verse la somme d’argent compensatoire. Quand le conjoint dispose de fonds personnels suffisants, alors le financement est simple. Mais cette situation est relativement rare. Dans la plupart des cas, le conjoint emprunte pour financer le rachat de soulte. Il contracte alors un crédit immobilier classique avec une garantie ou il sollicite un rachat de crédits.

Financer la soulte avec un crédit immobilier

L’emprunt qui permet au conjoint de racheter la soulte s’apparente à un crédit immobilier classique. Le capital prêté par la banque comprend la soulte, le cas échéant le restant dû du crédit immobilier, les frais. Le conjoint doit reprendre en son nom propre le crédit immobilier quand il en reste un. Pour obtenir ce nouveau crédit, le conjoint doit avoir une capacité financière suffisante, un emploi stable et des revenus réguliers. Son taux d’endettement doit être inférieur à 35 %. Une garantie hypothécaire ou une caution est également exigée ainsi qu’une assurance emprunteur.

Financer la soulte avec un rachat de crédits

Le rachat de soulte représente une somme importante pour le conjoint qui rachète la part de l’autre. C’est d’autant plus vrai quand des crédits sont en cours et que le taux d’endettement est supérieur aux recommandations du HCSF soit 35 % maximum. Avant de renoncer au rachat de soulte, le conjoint peut demander un rachat des crédits en y incluant une dette, celle de la soulte en l’occurrence. En regroupant ses crédits et dettes au sein d’un crédit unique, le conjoint allège la mensualité et in fine diminue son taux d’endettement. Il négocie également un taux d’intérêt plus bas que les précédents. En contrepartie, la durée de remboursement augmente.

Pour conclure, le rachat de soulte permet à un conjoint de racheter à l’autre conjoint sa part du bien immobilier lors d’un divorce ou une séparation. Cette compensation financière constitue une somme importante surtout quand il faut en plus rembourser le restant dû d’un crédit immobilier. Quand les fonds propres sont insuffisants, la solution est de solliciter un rachat de crédit. Des simulateurs en ligne dédiés apportent une réponse rapide et gratuite sur la faisabilité de l’opération. Un courtier indépendant spécialisé peut également accompagner les conjoints pour obtenir les meilleures propositions de rachat de soulte.