Comment choisir la durée d’un prêt immobilier ?

Pour financer une résidence principale, secondaire, locative ou même des travaux de rénovation, les particuliers recourent au prêt immobilier.

Il s’agit d’un crédit amortissable à taux fixe ou variable. Ses conditions d’octroi sont assez strictes comme une solvabilité satisfaisante avec un taux d'endettement inférieur à 35 %, une garantie hypothécaire ou encore un apport personnel. Son coût varie en fonction du profil de l’emprunteur, du capital ou encore de sa durée. La durée d’un prêt immobilier est d’ailleurs un critère important. Elle a un impact sur le montant de la mensualité ou encore le taux d’intérêt. Comment choisir la durée de son prêt immobilier ? Faisons le point.

Quelle est la durée d’un prêt immobilier ?

Même si on note depuis quelques années une hausse de la durée des prêts immobiliers, le Haut Conseil à la Stabilité Financière, le HCSF, a revu ce critère. Afin de limiter l’endettement des ménages, il fixe, depuis janvier 2022, la durée maximale d’un prêt immobilier à 25 ans. Sous certaines conditions, la durée peut être prolongée de deux ans, soit 27 ans, quand des travaux de rénovation importants sont nécessaires. Autrefois les banques accordaient des durées de remboursement pouvant aller jusqu’à 30 ans. Ce qui pose problème c’est notamment l’âge de l’emprunteur au moment du versement de la dernière échéance. La plupart des contrats d’assurance limitent la prise en charge des garanties à 75 ans. Au-delà, l’assurance emprunteur est excessivement chère. La durée d’un prêt immobilier varie de 10 à 25 ans. Il s’agit donc d’un crédit amortissable à moyen ou long terme. La durée minimale est fixée à 5 ans. La durée moyenne choisie par la plupart des emprunteurs est de 20 ans. À noter que beaucoup de biens sont revendus vers la 10e année du prêt.

En fonction de quels paramètres faut-il choisir la durée de son prêt immobilier ?

Le choix de la durée d’un prêt immobilier est propre à chaque emprunteur. Une durée courte peut convenir à l’un quand une durée à long terme est privilégiée par un autre. Tout est affaire de profil et de situation personnelle et professionnelle. Le type de projet impacte aussi la durée. Plusieurs critères sont à étudier avant de choisir la durée d’un prêt immobilier comme :

• Le montant du capital emprunté.
• Le taux d'endettement.
• Le taux d’intérêt.
• Le coût de l’assurance emprunteur.

Des calculettes et des simulateurs en ligne donnent un aperçu rapide des conditions du crédit et de la faisabilité de son projet. Pour choisir une durée de prêt immobilier adaptée, l’emprunteur doit avant tout déterminer sa capacité d’emprunt et in fine sa capacité d’achat. La capacité d’emprunt est le montant maximum que l’emprunteur peut rembourser pour son crédit immobilier. Elle est calculée à partir des charges fixes et des revenus du foyer. Ce calcul permet d’obtenir le taux d’endettement du foyer. Le HCSF recommande de ne pas dépasser le seuil maximal de 35 %. Autrement dit, la mensualité du crédit immobilier ou des crédits cumulés ne doit pas dépasser un tiers des revenus. L’autre étape pour choisir la durée d’un prêt immobilier est de mettre en concurrence les banques pour obtenir le meilleur taux d’intérêt. Les comparateurs en ligne délivrent rapidement des offres de prêt. Il ne reste plus alors qu’à comparer leurs modalités.

Qu’implique de choisir une durée de prêt immobilier à court, moyen ou long terme ?

Choisir la durée d’un prêt immobilier à court, moyen ou long terme joue sur un certain nombre de critères du crédit. C’est très facile de s’en rendre compte lorsqu’on change les données lors de la simulation en ligne de son projet.

Impact de la durée d’un crédit immobilier à long terme

Plus la durée d’un prêt immobilier est longue, plus elle permet à l’emprunteur :

• De diminuer le montant de la mensualité.
• De réduire le taux d’endettement.
• D’accroître son reste à vivre.
• D’augmenter le capital emprunté.

En contrepartie, l’allongement de la durée d’un crédit immobilier accroît le coût total du crédit et de facto celui de l’assurance emprunteur. L’autre inconvénient est que plus la durée d’un prêt immobilier est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. Les banques prennent davantage de risques en prêtant à long terme. Elles répercutent cette prise de risque sur le taux nominal qui correspond à leur rémunération. Elles se prémunissent également d’une future hausse des taux d’intérêt et donc d’une moindre rentabilité.

Impact de la durée d’un prêt immobilier à court ou moyen terme

Si l’emprunteur veut éviter de voir le coût total de son crédit immobilier s’envoler, il peut opter pour une durée de remboursement à moyen terme. S’il choisit une durée de remboursement de 10 ou 15 ans, le coût peut être jusqu’à trois fois moins cher par rapport à une durée de prêt de 20 ou 25 ans. Plus le taux d’un prêt immobilier est bas, moins l’emprunteur paie d’intérêts. Ce choix dépend aussi du type d’investissement. Avec l’acquisition d’un bien locatif et la déduction des intérêts de l’emprunt, choisir une durée plus longue permet de profiter plus longtemps de ses avantages. Le montant de la mensualité est aussi en principe plus bas que le montant des loyers perçus.

La durée d’un prêt immobilier a-t-elle une incidence sur l’assurance emprunteur ?

Nous l’avons vu, la durée d’un prêt immobilier a une incidence sur le coût du crédit, mais elle a de facto une incidence sur le coût de l'assurance emprunteur. Plus la durée d’un prêt immobilier est longue, plus le coût de l’assurance est élevé. Un remboursement à long terme implique aussi un emprunteur qui vieillit. Il est donc possible que son état de santé s’aggrave. Les assureurs en tiennent compte pour déterminer le taux de l’assurance ou le TAEA et donc le tarif de la cotisation. Pour faire des économies sur l’assurance quand la durée d’un prêt immobilier est longue, il est préférable de recourir à la délégation. Beaucoup d’emprunteurs ignorent encore qu’ils peuvent choisir librement leur assurance grâce à ce dispositif. Un contrat individuel est moins cher de 30 à 50 % par rapport à un contrat de groupe proposé par les banques avec le crédit. Le prêteur ne peut refuser la délégation sous peine de sanctions. La seule condition est de souscrire à des garanties identiques que celles exigées avec le prêt. Depuis le 1er juin 2022, il est également possible de résilier son contrat d’assurance sans frais, sans motif et à n’importe quel moment. Mettre en concurrence les offres régulièrement permet de diminuer le coût de son assurance de prêt immobilier.

Pour conclure, choisir la durée d’un prêt immobilier est affaire de profil, du type d’investissement et du capital emprunté. Les ressources de l’emprunteur prennent bien sûr une part importante dans l’équation. Nous sommes tentés de dire qu’il vaut mieux souscrire un prêt immobilier sur le long terme. Rien n’oblige l’emprunteur à attendre la fin de son crédit. Il peut le solder par anticipation s’il dispose des fonds moyennant des indemnités de remboursement anticipé. L’IRA ne peut dépasser 3 % du capital restant dû. L’emprunteur peut aussi renégocier son crédit en cours de contrat pour réduire sa durée. Il peut aussi procéder à un rachat de crédit immobilier quand la renégociation n’est pas possible avec sa banque. Le rachat de crédit permet de négocier un meilleur taux et de réduire la durée du crédit et/ou la mensualité.