Peut-on garder son PTZ ou Prêt Action Logement lors d'un rachat de crédits ?

Le rachat de crédits est une technique financière facile à mettre en place pour redonner au ménage endetté une meilleure capacité financière.

Le crédit immobilier couplé à un prêt à la consommation est un rachat de crédit courant. Des taux d’intérêt historiquement bas favorisent la rentabilité de l’opération. Un PTZ ou un prêt action logement, voire les deux, sont souvent adossés au crédit immobilier. Les emprunteurs se posent alors légitimement la question de la faisabilité du rachat de crédit dans ce cas de figure. Est-ce possible de conserver son PTZ ou son prêt action logement avec un rachat de crédits ? Éléments de réponse à suivre.

Le PTZ et prêt action logement, qu’est-ce que c’est ?

Le PTZ et le prêt action logement sont des prêts adossés à un prêt immobilier principal amortissable. Ils viennent compléter l’emprunt. Les banques le considèrent souvent comme un apport personnel lors du montage financier.

La banque signe une convention avec l’État pour accorder un PTZ. Elle signe un prêt à taux zéro avec l’emprunteur, mais reçoit les intérêts payés par l’Etat sous forme de crédit d’impôt. Il est donc en théorie impossible de transférer le PTZ vers l’organisme de rachat de crédit. La banque va demander le remboursement du PTZ d’autant plus qu’elle voit souvent d’un mauvais œil la perte des intérêts du prêt principal. Le PTZ est intégré au rachat de crédit et sera converti en crédit classique avec intérêt.

Qu’est-ce que le PTZ

Appelé autrefois PTZ+, le prêt à taux zéro est un prêt aidé conventionné par l'État pour financer l’acquisition d’une résidence principale (logement neuf, à rénover ou social). L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire au cours des deux années précédant la demande de PTZ. Comme son nom l’indique, aucun intérêt n’est dû avec un PTZ. La somme prêtée est soumise à conditions remboursables sur 25 ans maximum avec un différé possible de 5 à 15 ans. Le montant est calculé en fonction des ressources, de la composition du foyer et de la zone géographique du bien.

Qu’est-ce que le prêt action logement ?

Connu également sous le nom de prêt 1 % logement ou prêt employeur, le prêt action logement est un prêt aidé consenti par les entreprises de plus de 10 salariés. Il favorise l’accès à la propriété principale des employés. Il est délivré sous conditions de ressources et en fonction de la localisation du bien. La somme prêtée peut atteindre 30 à 40 % du montant total de l’acquisition. La durée maximale de remboursement est de 20 ans à 1 % d'intérêt.

Avec un rachat de crédits est-il possible de conserver son PTZ ou prêt action logement ?

Le rachat de crédits consiste à regrouper ses prêts en cours pour diminuer la mensualité. Un nouvel établissement bancaire ou un organisme spécialisé rachète à la banque les prêts. Elle les regroupe au sein d’un unique crédit avec un taux négocié à la baisse. La mensualité s’allège par rapport au cumul des précédentes. L’endettement du ménage diminue. Il retrouve de la capacité financière pour épargner ou financer un nouveau projet. En contrepartie, la durée de remboursement augmente, voire le coût total du crédit si la baisse du taux ne compense pas.

Lors d’un rachat de crédits, il est légitime de vouloir garder les bénéfices de son PTZ remboursé à 0 % d’intérêt. Mais dans les faits, c’est parfois compliqué. L’Arrêté du 25 mai 2011 stipule que “L’établissement a la faculté de prévoir au contrat que le remboursement [...] intervenant avant le cinquième anniversaire de l’offre de prêt est réparti [...] sauf demande expresse de l’emprunteur, au prorata du capital restant dû entre le prêt à taux zéro et les autres prêts [...].”

Autrement dit, si le rachat de crédits intervient avant les cinq années d’ancienneté du prêt, l’emprunteur peut demander par écrit à sa banque à conserver son PTZ. Il est donc exclu du rachat. La décision dépend aussi du taux d’endettement de l’emprunteur. Au-delà de 35 %, seuil recommandé par le HCSF, le PTZ ne pourra être conservé et devra faire partie du rachat de crédits. Elle dépend également de la politique commerciale de la banque qui propose le rachat de crédits. Les démarches administratives sont lourdes pour transférer un PTZ. Pour un prêt action logement, la question ne se pose pas car des intérêts sont perçus et aucune convention n’est signée avec l’État.

Qu’advient-il du PTZ ou prêt action logement lors d’un rachat de crédits avec garantie hypothécaire ?

Un crédit immobilier est très souvent consenti avec une garantie hypothécaire. En cas de défaut de paiement, le bien immobilier peut être saisi par la banque et vendu. Avec le fruit de la vente elle solde le crédit. La garantie hypothécaire peut inclure tous les crédits : prêt immobilier principal, PTZ et prêt action logement. Dans ce cas, tous les prêts devront faire partie du rachat de crédit afin que le nouvel organisme de crédit puisse à son tour obtenir une nouvelle garantie hypothécaire. C’est très rare qu’une hypothèque de second rang soit consentie. L’emprunteur ne peut garder son PTZ et perd donc le bénéfice du taux zéro.

Si en revanche le PTZ ou le prêt action logement n’est pas soumis à la garantie hypothécaire, alors il sera plus facile pour l’emprunteur de les conserver dans sa banque initiale. Sous réserve que cette dernière accepte ! Le PTZ et le prêt action logement sont la plupart du temps lissés au crédit immobilier principal pour que les mensualités soient constantes en dépit des différences de remboursement. Le lissage est impossible entre deux établissements distincts lors d’un rachat de crédit.

La solution est peut-être de demander une renégociation du crédit immobilier à sa banque. Si elle consent à diminuer le taux d’intérêt initial, l’emprunteur réduit son endettement tout en conservant les bénéfices de son PTZ et de son prêt action logement.

Pour conclure, même si dans les faits il est possible de garder son PTZ ou prêt action logement lors d’un rachat de crédits, en pratique beaucoup de banques refusent de conserver ces prêts. En perdant les bénéfices du crédit principal, elles perdent leur rémunération. Cependant aucune loi n’empêche l’emprunteur de rembourser uniquement son crédit immobilier principal lors de son rachat de crédits. Si l’emprunteur doit néanmoins transformer son PTZ ou prêt action logement en prêt classique avec intérêts, il doit s’assurer de la rentabilité de l’opération. C’est en principe avantageux quand le remboursement du crédit immobilier est encore dans son premier tiers ou quand le taux proposé est au minimum inférieur à 1 % par rapport au précédent.