Régime du micro foncier : fonctionnement, plafond, abattement

Le régime du micro foncier, comme son l’indique, concerne les revenus fonciers, et désigne plus précisément leur régime fiscal. On entend par revenus fonciers les revenus tirés de propriétés bâties (appartements, maisons, etc.) et de propriétés non bâties comme par exemple un terrain. Ces revenus peuvent prendre la forme de loyers, ou de parts dans une société immobilière notamment. D’un point de vue fiscal, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Selon le montant de ces derniers, les particuliers concernés peuvent opter pour le régime fiscal du micro foncier, un régime simplifié qui s’adresse notamment à ceux qui louent leur maison ou leur appartement non meublé.

Le régime du micro foncier : un régime fiscal simplifié pour les « petits » bailleurs

Les personnes qui disposent de revenus fonciers, c’est-à-dire ici de revenus qui proviennent de la location de locaux non meublés, doivent les déclarer au titre de l’impôt sur le revenu. Selon le montant de ces revenus fonciers, un régime fiscal différent s’applique : le régime réel d’imposition ou le régime du micro foncier, défini dans l'article 32 du Code général des impôts (CGI).

Les personnes, et plus précisément chacune de celles qui appartiennent au même foyer fiscal, qui louent leur maison ou leur appartement non meublé relèvent automatiquement du régime du micro foncier si l’ensemble de leurs revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an, frais et charges en lien avec les logements loués non compris, et quelle que soit la durée de location. Ces personnes ont néanmoins le choix de choisir de relever du régime réel d’imposition si elles le souhaitent. Dans ce cas, elles ne peuvent pas revenir sur leur décision pendant 3 ans.

À noter : le régime du micro foncier ne concerne pas les locations et sous-locations en meublé, qui relèvent, elles, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même s’il s’agit de locations occasionnelles.

Le régime micro foncier s’adresse également aux personnes qui détiennent des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobiliers non soumis à l’impôt sur les sociétés et qui mettent en location des immeubles nus. Pour elles aussi, le montant annuel de leurs revenus fonciers bruts ne doit pas excéder 15 000 euros par an, charges et dépenses non comprises.

30 % d’abattement sur ses revenus fonciers grâce au régime du micro foncier

Les bailleurs qui relèvent du régime du micro foncier bénéficient automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30 % de leurs revenus fonciers ainsi déclarés. Ce régime fiscal permet donc d’être imposé seulement sur 70 % de ses loyers perçus.

Une fois cet abattement pris en compte, ces revenus fonciers viennent s’ajouter aux autres types de revenus déclarés par le contribuable.

Cet abattement est intéressant pour les bailleurs dont les charges et les dépenses liées au logement qu’ils louent comme des frais de travaux, des intérêts d’emprunt, etc., sont inférieurs à l’avantage donné par cet abattement de 30 %, car le régime du micro foncier ne donne pas la possibilité de déduire ces types de dépenses de ses loyers déclarés aux services fiscaux, contrairement au régime réel d’imposition, l’autre régime applicable en matière de revenus fonciers.

Quels sont les revenus fonciers exclus du régime du micro foncier ?

Il existe des exceptions au régime du micro foncier. Ce dernier ne s’applique pas, en effet, aux contribuables qui louent un ou plusieurs logements qui dépendent d’un régime particulier comme les monuments historiques ou les immeubles possédés en nue-propriété.

Le régime du micro foncier ne concerne pas non plus les locations d’immeubles pour lesquels les bailleurs ont opté pour une déduction au titre de l’amortissement. C’est le cas dans le cadre de différents dispositifs applicables en matière d’investissements immobiliers : le dispositif « Périssol », « Besson-neuf », « Robien », ou encore « Borloo neuf ».

C’est la même chose concernant les locations de logements concernés par d’autres types de dispositifs (« Besson ancien », « Conventionnement Anah », « Borloo ancien ou Cosse », « Scellier intermédiaire », « Scellier ZRR », « Robien ZRR ») qui permettent le bénéfice de déductions spécifiques d’un point de vue fiscal.

Comment fonctionne le régime du micro foncier ?

Le régime du micro foncier est un régime fiscal simplifié. Pour bénéficier de ses avantages, le propriétaire qui loue son bien immobilier non meublé et qui ne perçoit pas plus de 15 000 euros par an doit simplement reporter ses revenus fonciers bruts annuels sur sa déclaration d’impôt n° 2042 à la ligne 4BE. Il n’a pas besoin de souscrire une déclaration spécifique de revenus fonciers qui est une déclaration annexe.

Ceux dont les revenus fonciers proviennent de parts de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés, ou de fonds de placement immobilier, relèvent également du régime du micro foncier. De la même façon, ils n’ont qu’à reporter leurs revenus fonciers bruts sur leur déclaration d’impôt sur le revenu, mais cette fois à la ligne 4BA.

Dans tous les cas, l’adresse du ou des logements concernés par une location non meublée et dont les revenus sont imposés doit être indiquée sur la déclaration de revenus.

D’autre part, dans le cadre du régime du micro foncier, les revenus fonciers doivent être déclarés selon leur montant hors TVA.