Imposition des plus-values d'une vente d’un bien immobilier locatif ou secondaire ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est possible de réaliser ce que l’on appelle une plus-value, c’est-à-dire un gain quand son prix de vente est supérieur au son prix d’achat des années plus tôt. Compte tenu de la constante augmentation du marché de l’immobilier, la plupart des vendeurs réalisent aujourd’hui une plus-value. Le profit ainsi réalisé est imposable en France, sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux. Une exception à cette règle : les plus-values réalisées grâce à la vente de sa résidence principale. Cette exonération fiscale n’est pas la seule puisque les plus-values immobilières peuvent aussi faire l’objet de différents abattements.

Plus-values immobilières : de quoi parle-t-on ? Quels sont les biens concernés ?

On parle de plus-value immobilière quand, à l’occasion de la revente d’un bien immobilier bâti ou non, son propriétaire réalise une opération financière positive, c’est-à-dire qu’il revend son bien plus cher qu’il l’a acheté.

Une plus-value dans le domaine de l’immobilier représente donc la différence entre le prix de vente d’un bien (auquel on a retiré les frais de cession et le montant de la TVA acquittée), qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, et son prix d’achat par l’acquéreur. Ce prix d’achat peut comprendre, pour le calcul de la plus-value, des charges et indemnités versées au vendeur, les frais de notaire, d’enregistrement, les montants de travaux et de frais de voiries éventuels. Autrement dit, une plus-value est synonyme d’un gain réalisé.

Il y a plus-value seulement lorsqu’il s’agit de la cession d’un bien immobilier à titre onéreux. Les successions et donations ne sont pas concernées. En revanche, lors de la revente d’un bien reçu par donation ou succession, la plus-value est prise en compte en prenant comme valeur de départ celle qui a été déclarée lors de la transmission du bien.

Quelle imposition pour les plus-values immobilières ?

Une plus-value immobilière est imposable sur le revenu au taux de 19 %. Il s’agit d’un principe général car, dans les faits, ce gain réalisé à l’occasion de la revente d’un bien immobilier ne concerne pas les reventes qui concernent sa résidence principale.

Ainsi, seule la revente d’un bien immobilier destiné à être loué, d’une résidence secondaire, d’un logement vacant, d’un local commercial, ou encore d’un terrain sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Cette imposition est appliquée pour tous les vendeurs domiciliés en France, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de certaines personnes morales comme les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu.

Généralement, c’est le notaire, au moment de la vente d’un bien immobilier, qui déclare l’éventuelle plus-value réalisée aux services fiscaux et qui procède à son paiement.

Les abattements et exonérations possibles sur les plus-values immobilières

Donc, pour rappel, les plus-values occasionnées lors de la revente d’une résidence principale sont totalement exonérées de l’imposition sur le revenu. Toutefois, certaines autres situations font aussi l’objet de cette exonération ou d’abattements spécifiques.

Sur l’impôt sur le revenu

Ainsi, les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans ne sont pas imposées sur le revenu. D’autres délais de détention d’un bien permettent aussi de bénéficier d’un abattement sur les plus-values. Cet abattement est ainsi de 6 % par année à compter de la 6^e année de détention d’un bien, de 4 % supplémentaires la 21^e année, et donc de 100 % au-delà de la 22^e année.

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien (autre que la résidence principale toujours) dont le prix de vente sert à acheter ou à construire son habitation principale dans un délai de 2 ans est aussi totalement exonérée de l’impôt sur le revenu. C’est le cas également des biens dont le prix de vente est au maximum de 15 000 euros.

Autres cas où les plus-values ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu : quand le bien immobilier est vendu à un organisme de logements sociaux ou pour certains biens qui ont fait l’objet d’une expropriation par exemple.

Si le vendeur remplit certaines conditions, la plus-value qu’il réalise peut aussi être totalement exonérée de l’impôt sur le revenu. C’est le cas s’il touche une pension de vieillesse ou s’il dispose d’une carte mobilité inclusion, et si son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 988 euros ; s’il réside dans un établissement pour personnes âgées et que son revenu fiscal de référence est au maximum de 25 839 euros ; ou, dans une certaine limite concernant le montant de la plus-value, s’il n’est pas résident en France mais ressortissant d'un État membre de l'Union européenne.

Enfin, des plus-values réalisées lors de la revente d’un bien situé dans une zone tendue en matière de logements ou une revente qui participe à une opération de revitalisation d’un territoire permettent également, sous certaines conditions, de ne pas être imposé sur le revenu pour ce gain.

Concernant les prélèvements sociaux

D’autre part, la fiscalité française soumet les revenus du patrimoine et du capital, et donc les plus-values immobilières, aux prélèvements sociaux, c’est-à-dire à la contribution sociale généralisée (CSG), à la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et au prélèvement de solidarité, prélèvements fiscaux qui représentent un peu plus de 17 % au total.

Mais, le délai de détention d’un bien immobilier permet également de bénéficier d’un abattement progressif, pour arriver à une exonération totale des plus-values immobilières sur ces prélèvements. Ainsi, la réalisation d’une plus-value permet de profiter d’un abattement de 1,65 % par année sur ces prélèvements sociaux si le bien est détenu au moins depuis 6 ans, auquel s’ajoute 1,6 % après la 22^e année de détention, 9 % la 23^e année, pour au final aboutir à une exonération totale au bout de 30 ans de détention.