Quelles différences entre un viager libre et un viager occupé ?

Le viager est une disposition permettant d’acheter un bien immobilier avec un capital partiel se nommant le bouquet et d’une rente versée par l’acquéreur au vendeur jusqu’à la fin de sa vie. Un acquéreur est nommé le débirentier et le vendeur se nomme le crédirentier. Le débirentier ou acquéreur peut ainsi acquérir ce bien immobilier sans verser l’intégralité de la valeur du bien lors de l’acquisition. Le crédirentier pour sa part, reçoit une rente mensuelle à vie et un bouquet.

Les formes de viager

Il existe deux formes de viager se nommant le viager libre et le viager occupé. Le viager libre permet au débirentier de pouvoir occuper les lieux immédiatement, car il est disponible au moment de son acquisition. Lorsque le viager est occupé, le crédirentier reste dans le logement et peut en disposer jusqu’à la fin de sa vie, si bon lui semble. Ces deux types de viager ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients.

Le viager occupé

Quand le viager est occupé, le crédirentier reste dans le bien immobilier faisant l’objet du viager. Cette forme est la plus courante avec vente à terme. La vente porte sur la nue-propriété du bien immobilier. Ainsi, le débirentier n’en a pas le droit d’usage ni d’habitation. Il n’en aura la jouissance qu’au décès du vendeur. Il arrive que certains crédirentiers renoncent à leurs avantages. Dans ce cas, le débirentier bénéficie d’une décote pour occupation. Plus le crédirentier est jeune et plus la décote est forte. Le viager occupé reste la forme de viager la moins chère pour l’acquéreur.

Le viager libre

Quand le viager est libre, l’acquéreur en dispose en pleine propriété, car le vendeur n’occupe pas le logement. Le débirentier jouit alors de la nue-propriété, mais aussi de l’usufruit dès la daté de l’acte. Pa contre, comme le viager occuper, la rente versée par le débirentier au crédirentier prend fin au décès de celui-ci. Le viager libre permet à l’acquéreur de résider dans le logement dès la date de la signature de l’acte, mais aussi de le louer ou de le revendre. L’acquéreur ne peut pas bénéficier du système de décote prévu dans le viager occupé qui peut aller de 25 à 50 % de l’acquisition du bien immobilier.

Qui supporte les charges du viager occupé ?

Si le viager est occupé, les charges sont réparties ainsi que les taxes entre le débirentier et le crédirentier. La répartition peut être fixée par les deux parties à l’amiable selon leur convenance, mais il est d’usage que le vendeur paie les charges locatives comme :

• La taxe sur les ordures ménagères
• L’assurance du logement
• L’eau
• L’électricité
• Les petites réparations courantes
• L’entretien

Les charges de l’acquéreur, dans ce cas, sont :

• Les frais de copropriété comme honoraires de syndic, travaux de copropriété et assurance de l’immeuble
• La taxe foncière
• Le ravalement de façade
• Les travaux de gros œuvre

Qui supporte les charges du viager libre ?

Si le viager est libre (quand le vendeur n’occupe pas le logement et que l’acquéreur peut en disposer pleinement), la totalité des charges est supportée par l’acquéreur ou débirentier. S’il loue le logement, le débirentier peut transférer à son locataire :

• Les taxes
• Les impôts
• Les charges locatives

Taux du bouquet pour un viager libre et un viager occupé

La somme apportée par l’acquéreur lors de la signature du contrat de viager se nomme le bouquet. Que le bien immobilier soit libre ou occupé par le vendeur, la valeur du bouquet est d’environ de 20 à 30 % de la valeur vénale du bien. Le montant de la rente viagère est calculé par la suite en déduisant le prix du bouquet de la valeur du bien immobilier. L’apport de ce bouquet est unique, mais non obligatoire.

Calcul de la rente viagère

La rente viagère est calculée en fonction de l’âge du vendeur au moment du contrat de viager et selon son espérance de vie. En général, la référence pour les rentes viagères est la table de mortalité établie par l’INSEE. Quand le viager est occupé, une décote s’applique sur la valeur totale. Par rapport à l’âge du vendeur, l’abattement atteint environ 30 % s’il a 90 ans ou 50 % s’il a 70 ans. Si le viager est libre, aucune décote ne s’applique.

Fiscalité du viager

La rente viagère est imposée de façon très précise. Seule une partie de la rente perçue par le vendeur est imposable et sa part est calculée en fonction de l’âge du crédirentier. Plus le crédirentier est âgé et plus la fraction exonérée d’impôt sur le revenu est importante. Cette rente n’apporte quand même aucun avantage fiscal au débirentier que le viager soit libre ou occupé. Le crédirentier peut être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière s’il a fait du logement, sa résidence principale. Si le viager libre est sa résidence secondaire et qu’il est propriétaire depuis moins de trente ans, le bien immobilier fait alors l’objet d’une plus-value.

Impôt sur la fortune immobilière pour le viager libre ou occupé

Un vendeur n’est pas dans l’obligation de déclarer le montant de ses rentes à l’impôt sur la fortune immobilière. Si le viager est occupé, il sera soumis de déclarer la valeur d’occupation. L’acquéreur doit de son côté déclarer le viager occupé. Dans ce cas, il peut déduire la part du capital représentant la rente. Si le viager est libre, l’acquéreur doit alors déclarer l’intégralité du bien immobilier à l’impôt sur la fortune immobilière.

Avantages et inconvénients du viager occupé

Les avantages du viager occupé pour le vendeur sont :

• Continuer à résider dans le logement
• Percevoir une rente à vie
• Ne plus payer de taxe foncière, de syndic et de gros travaux
• De pouvoir passer au viager occuper s’il le désire
• De profiter de certains avantages fiscaux comme l’exonération du bouquet et d’un abattement de 70 % de la rente à partir du soixante-dixième anniversaire.

Parmi les inconvénients :

• Impossibilité de louer le bien
• Obligation d’acquitter les charges locatives

Les avantages de l’acquéreur sont :

• Bénéficier d’une décote importante
• Ne pas payer l’entretien et la gestion du bien
• Vendre le logement à tout moment

Parmi les inconvénients, l’acquéreur a :

• L’impossibilité de résider dans le logement pendant que le vendeur est vivant
• La possibilité de verser pendant très longtemps la rente
• Les charges liées à la nue-propriété
• La taxe foncière

Avantages et inconvénients du viager libre

Quand le viager est libre, le vendeur a les avantages de :

• Un prix de vente plus élevé
• Une rente plus élevée
• Un abattement fiscal montant jusqu’à 70 % selon son âge
• Être totalement libéré des taxes et charges

Les inconvénients pour le vendeur sont de :

• Perdre la jouissance du bien

Les avantages de l’acquéreur sont :

• La jouissance immédiate du logement
• La possibilité de louer le logement
• La possibilité ‘éviter un prêt bancaire

Les inconvénients pour l’acquéreur sont :

• La rareté des biens immobiliers disponibles
• Pas de décote à la différence du viager occupé
• Le paiement de l’ensemble des taxes et des charges

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