Acheter dans l'ancien : quelles sont les précautions à prendre ?

Projeter d’acheter un bien immobilier dans l’ancien nécessite de prendre davantage de précautions qu’un logement neuf. En effet, son entretien ou sa réhabilitation de la part des anciens propriétaires peuvent parfois faire défaut et révéler de mauvaises surprises aux nouveaux acquéreurs. D’une visite minutieuse avant l’achat à l’acquisition de documents officiels et techniques, en passant par le recours à des professionnels de l’immobilier par exemple, des précautions minimums doivent être tout particulièrement prises avant de se lancer dans l’achat d’un logement ancien.

Bien prendre le temps de visiter son futur bien quand il est ancien

Un bien ancien nécessite, beaucoup plus qu’un logement neuf, de consacrer un temps minimum à la ou les visites préalables à son éventuel achat. Faites en sorte de libérer au moins une heure de votre temps pour vous permettre de mener une « inspection » poussée des lieux pour éventuellement pouvoir repérer d’importants défauts ou pour savoir si les installations du logement ancien en matière d’isolation, d’installations électriques, etc., sont conformes aux normes en vigueur.

Au cours de cette visite, il est nécessaire notamment de bien regarder les plafonds et les murs afin d’y repérer d’éventuelles fissures, par exemple. De la même manière, regardez bien si des taches d’humidité, preuve d’une mauvaise circulation de l’air en particulier, ne sont pas présentes notamment dans certaines pièces comme la salle de bain ou la cuisine.

Cette visite poussée est l’occasion aussi pour vous de vérifier l’état des portes, des fenêtres, mais aussi des sols. Même si, lorsqu’on achète un logement ancien, sa réhabilitation ou le remplacement de ces éléments sont le plus souvent prévus, ce contrôle minutieux peut vous permettre d’éviter de mauvaises surprises une fois que votre achat est conclu.

Réclamer à l’ancien propriétaire tous les documents officiels et obligatoires concernant le logement

Qui dit logement ancien, forcément dit bien qui a déjà été occupé. Alors, avant de vous engager réellement dans l’achat d’un bien qui a déjà été occupé, pensez à demander à l’ancien propriétaire tous les renseignements qui peuvent vous aider à prendre votre décision en toute connaissance de cause.

D’abord des informations évidentes comme par exemple l’année de construction du bien, le montant des charges annuelles et des taxes locales, ou encore les comptes rendus d’assemblées générales s’il s’agit d’un logement en copropriété. Ces derniers documents sont souvent des mines d’informations pour les futurs acquéreurs.

Le titre de propriété du logement ancien que vous souhaitez acheter est aussi un document très important dont il faut absolument prendre connaissance avant de vous décidez fermement pour son achat. Il peut en effet, par exemple, spécifier le droit de passage de vos voisins dans la cour de votre habitation, ce que l’on appelle les servitudes, une information impossible à connaître si l’on ne prend pas toutes les précautions nécessaires avant l’achat d’un logement ancien.

Autres documents très importants à demander aux anciens propriétaires : les diagnostics immobiliers techniques qui ont pour but de mieux informer et de protéger les futurs occupants d’éventuels défauts ou dangers présents dans le logement. Des diagnostics plus qu’utiles quand on envisage d’acquérir un bien ancien ! Ces derniers sont rassemblés dans ce que l’on appelle le Dossier de diagnostic technique (DDT) qui accompagne toute promesse de vente ou toute vente. Mais il est conseillé de les demander au préalable.

Par exemple, pour toutes les constructions réalisées avant 1949, le diagnostic appelé le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) est obligatoire. Il renseigne sur la présence de plomb dans des anciennes peintures, et plus généralement dans des anciens revêtements intérieurs comme extérieurs.

L’état d’amiante, ou diagnostic amiante, est aussi obligatoire dans le cadre d’une vente d’un logement construit avant juillet 1997. Il est destiné à repérer dans les matériaux la présence de fibres d’amiante nocives pour la santé.

Si le logement ancien que vous souhaitez acheter a plus de 15 ans, le vendeur doit aussi vous remettre le diagnostic gaz qui évalue, comme son nom l’indique, la sécurité des installations de gaz. De la même manière, vous pouvez également lui demander le diagnostic électricité.

Pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit due à la présence d’un aéroport, le diagnostic bruit a pour but de porter à la connaissance de l’acquéreur l'existence de nuisances sonores aériennes.

Si le logement ancien que vous convoitez est placé dans une zone déclarée à risque en matière de termites et d’autres insectes xylophages, on doit aussi vous remettre ce que l’on appelle souvent le « diagnostic termites ».

Enfin, vous avez également la possibilité de vous informer sur les performances énergétiques du logement grâce au diagnostic de performance énergétique (DPE), sur les risques de pollution avec le diagnostic état des risques et pollutions. D’autre part, si le logement ancien n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur doit vous donner toutes les informations nécessaires concernant le système d’assainissement en place par la remise du diagnostic « état de l'installation d'assainissement non collectif ».

Vérifier la conformité du logement avec un professionnel de l’immobilier

Avant d’entamer toutes les démarches liées à l’achat d’un logement dans l’ancien, il est également conseillé de vérifier certaines informations en vous rapprochant de votre notaire ou de celui du vendeur.

Notamment pour avoir la preuve que le vendeur est bien le propriétaire du bien. Dans tous les cas, pour savoir s’il possède bien les droits de procéder à cette vente ou que le bien ancien que vous voulez acheter n’est pas aussi la propriété d’autres personnes.

D’autre part, surtout dans l’ancien, il est recommandé de se faire accompagner d’un professionnel de l’immobilier en particulier lors des visites que vous effectuez. Ces experts ont d’abord l’œil pour repérer rapidement d’éventuels défauts et ils ont une connaissance parfaite des différents points dont il faut se préoccuper lorsque l’on achète un logement dans l’ancien.