Comment estimer le prix du mètre carré de son logement ?

Au moment où l’on se décide à vendre son bien immobilier, ou tout simplement pour avoir une idée de sa valeur, il est conseillé d’estimer son prix au mètre carré. Un des indicateurs qui permet de déterminer assez précisément la somme totale que l’on pourra retirer de la vente de son logement, ou de comparer la valeur de son bien avec d’autres avec les mêmes caractéristiques et situés au même endroit géographiquement. Il existe plusieurs solutions pour estimer au plus près le prix du mètre carré de son logement, de l’examen de baromètres publiés régulièrement par la presse spécialisée au recours à des professionnels de l’immobilier, en passant par la consultation d’une base de données des transactions immobilières mise à disposition par les pouvoirs publics.

Faire estimer le prix du mètre carré par un professionnel de l’immobilier

On pense souvent que pour estimer le prix du mètre carré de son logement, et ainsi savoir combien il pourrait être vendu par exemple, il suffit de diviser la surface totale de son habitation par le prix de vente souhaité, ou plus précisément attendu, selon ses caractéristiques et son emplacement géographique notamment.

Mais les choses sont un peu plus compliquées que cela. Le calcul du prix du mètre carré de son logement nécessite, en effet, de déterminer dans un premier temps la surface habitable totale de son bien.

Calculer la surface habitable

La surface habitable est une notion légalement définie dans l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation, selon ces termes : « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond ».

Cette surface habitable à déterminer pour connaître le prix du mètre carré de son logement ne considère pas certaines parties du logement comme la superficie de combles non aménagés, de caves, de sous-sols, de remises, de garages, de terrasses, de loggias, de balcons, de séchoirs extérieurs au logement, de vérandas, de volumes vitrés, de locaux communs et autres dépendances, ainsi que de parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

À savoir : lors de la vente d’un logement en copropriété d’une surface supérieure à 8 m², la loi impose de délivrer, entre autres, un diagnostic technique appelé « métrage loi Carrez ». Ce document est destiné à attester la surface du bien immobilier concerné. À défaut, la vente du logement peut être annulée ou le prix de vente peut être diminué si le surface annoncée par le vendeur est inférieure de plus de 5 % à la réalité.

Le recours à un professionnel de l’immobilier

Compte tenu de la difficulté de mesurer la surface habitable de son logement en raison de ces critères, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour estimer le prix du mètre carré de son logement !

Les agents immobiliers, mais surtout les notaires en particulier, sont les plus compétents pour réaliser cette estimation de manière précise et sans risque d’erreurs. Les notaires sont effet habilités à produire sur demande, notamment lors de la vente d’un bien, des rapports d’expertise complets sur les caractéristiques de ce dernier dont bien sûr le calcul de sa surface et de son prix au mètre carré.

Pour estimer le prix du mètre carré d’un logement, les notaires disposent d’un outil commun à toute la profession, une base de références immobilières appelée « PERVAL/BIEN ». Cette dernière, créée il y a 20 ans, recense plus de 19 millions de transactions de ventes de biens sur toute la France avec la mention des prix auxquels les biens ont été cédés.

Cette base permet aux notaires, en partenariat avec l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), de publier chaque trimestre des indices différents des prix des logements (les « indices Notaires-Insee ») qui mesurent les évolutions de prix à qualité constante sur le marché du logement.

L’un de ces indices est le « prix au mètre carré médian » des appartements anciens. Avec ces données diffusées largement, on apprend ainsi qu’actuellement que la moitié de ces types de logements sont vendus au-dessus de 10 650 euros le mètre carré à Paris, 4 090 euros à Nice, 3 790 euros à Nantes, etc. De bonnes et sérieuses références pour un particulier qui souhaite vendre son bien et jauger son prix au mètre carré par rapport à d’autres biens aux mêmes caractéristiques.

Ce type de mode d’évaluation de la valeur des biens immobiliers, et donc de leur prix au mètre carré notamment, est la seule méthode reconnue par les tribunaux en cas de litiges, comme l’indique le site officiel des notaires de France.

Estimer le prix du mètre carré de son logement grâce à la plateforme « Patrim »

Les propriétaires d’un logement qui ont déjà une idée précise de la surface habitable de leur logement peuvent également avoir une idée du prix du mètre carré de leur habitation en se rendant sur la plateforme « Patrim » mise à disposition du grand public par la direction générale des finances publiques.

Grâce à cet outil, même s’il n’est pas possible d’obtenir une estimation personnalisée du prix du mètre carré d’un bien, les utilisateurs peuvent trouver des informations sur les prix de vente de logements pratiqués dans un territoire donné, qui peut aller jusqu’à une rue. Plus de 20 millions de transactions immobilières sur toute la France y sont recensées, hormis celles qui concernent les ventes de biens en Alsace-Moselle et à Mayotte.

Cette plateforme interactive indique, en effet, les prix réels des ventes équivalentes réalisées dans un secteur géographique que l’on peut choisir selon la section cadastrale de son logement. Sont ainsi mentionnés notamment le prix de vente d’un bien, sa surface habitable, ainsi que la date de la vente, ce qui donne un bon aperçu de l’estimation du prix au mètre carré de son bien immobilier.