Investir dans une maison de retraite ? Quel programme ? Quel risque ?

Investir dans une maison de retraite peut être intéressant, mais comporte aussi des risques. Par contre, lorsqu’on parle de maison de retraite, il faut savoir que ce nom est un terme générique regroupant plusieurs établissements ne fonctionnant pas pareil comme :

• La maison de retraite classique
• L’EHPAD
• La résidence services pour seniors

Il existe donc des différences notables que vous devez connaître avant d’investir dans l’un de ces biens immobiliers.

La résidence services pour seniors

La résidence services pour seniors se nomme aussi résidence services pour personnes âgées. Elle est dédiée aux personnes de plus de 60 ans qui sont autonomes pouvant encore gérer les tâches quotidiennes sans avoir un accompagnement médical. La résidence services est composée de logements indépendants et offre de nombreux services aux seniors pouvant être propriétaires ou locataires de leur logement. Les services sont :

• Un système de restauration
• Un accueil
• L’aide-ménagère
• La blanchisserie
• Des activités de détentes, etc.

L’EHPAD et l’USLD

L’EHPAD ou établissement d’hébergement pour personnes dépendantes est une maison de retraite. L’EHPAD et l’USLD ou unité de soin longue durée sont des structures d’accueil pour personnes âgées dépendantes ne pouvant plus subvenir seules à leurs besoins. La différence entre l’EHPAD et l’USLD réside dans le fait que dans un USLD les personnes sont très dépendantes et sous surveillance médicale constante. En EHPAD, les seniors souffrent d’une perte d’autonomie moins importante, mais ne peuvent plus être maintenus à leur domicile. Les services assurés en EHPAD sont :

• Aide à la vie de tous les jours
• La restauration
• Les soins médicaux personnalisés
• La blanchisserie
• L’animation

Ces services ne dépendent pas des propriétaires des EHPAD, mais de l’exploitant qui les factures aux résidents. La mise en location de la chambre est donc totalement différente de l’ensemble des services proposés.

Investir dans un EHPAD

Investir dans une maison de retraite de style EHPAD est fait pour acquérir uniquement une chambre ou un logement (ou plusieurs) de l’établissement. L’investisseur est lié par un bail commercial avec l’exploitant de la maison de retraite et non avec le locataire. Le bail commercial est conclu entre les parties et l’exploitant reverse le loyer à l’investisseur. Les services complémentaires n’entrent pas dans cet accord et sont gérés uniquement par l’exploitant. L’investisseur fait l’économie de la gestion locative de la, ou des chambres dont il est propriétaire et perçoit les loyers nets.

Quel est l’investissement qu’il faut compter pour acquérir une chambre en EHPAD

Une chambre en maison de retraite de style EHPAD vaut entre 100 000 € et 300 000 € pour un logement plus grand. Il faut savoir que les investisseurs achetant une chambre en EHPAD, le font, pour la plupart en VEFA ou vente en l’état future d’achèvement. Les prix varient également en fonction de la zone géographique, de la valeur foncière du terrain, etc.

Rendements d’un investissement en maison de retraite

Les investisseurs propriétaires d’une chambre dans une maison de retraite reçoivent un rendement allant de 3,5 % à 6 % hors avantages fiscaux. Il faut faire attention, car tous les investissements en EHPAD ne se valent pas, car ils dépendent de la qualité de l’établissement et du bail commercial signé avec l’exploitant. Ces rendements sont fixes en raison de la durée des baux commerciaux et il n’existe pas de vacance locative. Il faut quand même se renseigner sur le sérieux de l’exploitant afin qu’il ne se retrouve pas en faillite du jour au lendemain. L’investissement dans une maison de retraite permet de diversifier son portefeuille immobilier. De plus, les avantages fiscaux sont très intéressants.

Savoir choisir l’exploitant de la maison de retraite

Avant d’investir dans une maison de retraite, il faut toujours se renseigner sur la fiabilité du promoteur et surtout de l’exploitant. Il doit avoir toutes les qualités professionnelles requises pour gérer ce type d’établissement. Le bail commercial entre l’investisseur et l’exploitant dure en principe neuf ans. Il faut donc être extrêmement vigilant lors de la signature du bail et rajouter une clause de sûreté excluant la possibilité pour l’exploitant de donner congé au bail au bout de trois années pour éviter des renégociations non-favorables pour l’investisseur. En termes de durée, il est toujours préférable de conclure un bail portant sur une période de 12 ans. Au-delà, il faut passer devant un notaire, car le document doit faire l’objet d’un enregistrement au service de publicité foncière.

Avantages fiscaux liés à l’achat d’un bien immobilier en maison de retraite

Quand un investisseur achète une chambre dans une maison de retraite ou un EHPAD, il bénéfice d’avantages fiscaux très intéressants, car il peut opter pour le statut en LMNP ou loueur en meublé non-professionnel sous condition que la chambre soit meublée. De plus, lors de l’investissement en EHPAD, il récupère la TVA à 20 % sur le logement neuf. Concernant ses revenus locatifs, il peut déduire les dotations aux amortissements du logement et les charges inhérentes à l’exploitation. Il a encore la possibilité de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction fiscale de 11 % du prix d’acquisition du logement dans la limite du plafond de 300 000 €. L’investisseur doit alors s’engager à louer le logement pendant 9 ans. La réduction d’impôt sera répartie sur cette période. Attention toutefois, car le plafonnement des niches fiscales limite le Dispositif Censi-Bouvard à 10 000 €.

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