VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) : quelles particularités ?

Aujourd’hui, les appartements neufs ainsi que les programmes de maisons sont souvent vendus alors que leur construction n’est pas terminée. Leur acquisition se fait d’après leur plan. Dans ce cas, on parle de vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA. Il est conclu un contrat entre le vendeur et l’acquéreur garantissant l’achèvement de la construction et apporte aussi de nombreux avantages. En voici les détails.

Fonctionnement du VEFA

Quand un acquéreur signe une vente de terrain ou de construction existante devant le notaire, il en devient alors propriétaire. Dans le cadre du VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement, il en est de même sauf que les ouvrages à réaliser, sont la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur avance dans le temps. L’acquéreur paie alors le prix lors de l’avancement des travaux. La Loi protège l’acquéreur lorsqu’il est engagé par un contrat VEFA, même quand le bien immobilier est en construction.

Le contrat de réservation

La vente en l’état futur d’achèvement fait l’objet d’un contrat de réservation. Ce contrat est un document préliminaire spécifiant le VEFA. C’est le seul document reconnu, car tout autre contrat est interdit. Dans ce titre, le promoteur immobilier s’engage à réserver le logement neuf à l’acquéreur. Il est signé en sous seing privé entre les deux parties.

Les éléments contenus dans le contrat de réservation

Le contrat de réservation dans le cadre du VEFA doit indiquer :

• La surface habitable du bien immobilier
• Le nombre de pièce du logement
• La situation du lotissement ou de l’immeuble
• La notice technique incluant la qualité des matériaux utilisés ainsi que tous les équipements
• Le prix du bien immobilier réservé et son éventuelle révision dans le cadre des limites prévues par la Loi
• Les délais de travaux
• Les éventuels prêts pouvant être acquis par l’acquéreur sur aide du promoteur
• La reproduction intégrale des articles R261-28 à-R261-31 du Code de la construction et de l’habitation

Bon à savoir : dans le cadre de la loi Elan, l’acquéreur d’un bien immobilier VEFA peut se réserver certains travaux et installations d’équipements. Dans ce cas, cette clause doit apparaître sur le contrat préliminaire, mais le coût, les charges et les risques sont à sa charge. Cependant, l’acquéreur peut se rétracter et le promoteur doit alors faire exécuter ces travaux aux conditions préliminaires prévues dans le contrat.

Détermination du prix d’un bien immobilier VEFA

Le prix d’un logement VEFA est prévisionnel. Il est fixé par le promoteur qui doit respecter certaines règles sur le sujet. Ainsi, ce prix doit être impérativement mentionné dans le contrat préliminaire ainsi que ses éventuelles conditions de révision. Il faut savoir qu’à ce stade, la loi autorise le promoteur à indiquer seulement un prix prévisionnel. L’acquéreur a donc tout intérêt à négocier ce prix afin qu’il soit ferme à la signature du contrat prévisionnel pour ne pas avoir de mauvaises surprises à l’arrivée. Toutefois, il faut savoir que la révision du prix d’un logement VEFA est encadrée par la loi et que le prix ne peut varier qu’en fonction de l’indice du bâtiment BT01.

Faut-il prévoir un dépôt de garantie lors de la signature du contrat VEFA ?

Le promoteur peut demander un dépôt de garantie à l’acquéreur à la signature du contrat préliminaire, mais cette démarche n’est pas obligatoire. Si le dépôt est versé, il doit l’être à un notaire ou à une banque réservée à cet effet. Le montant de ce dépôt reste limité à 5 % du prix de la vente si le contrat est signé dans le délai d’un an ou de 2 % du prix de vente si le contrat est signé dans un délai supérieur à 1 an et inférieur à 2 ans. Au-delà de 2 ans, aucun dépôt ne peut être demandé.

L’acquéreur peut-il se désister ?

Quand le contrat de réservation est signé par les deux parties, l’acquéreur est engagé pour signer la vente définitive à la livraison du bien immobilier. Si tel n’est pas le cas, le vendeur a le droit de conserver le dépôt de garantie. Par contre, la loi autorise l’acquéreur à se désengager dans certaines conditions qui sont :

Un délai de rétractation de dix jours qui est le délai de réflexion. Dans ce cas, l’acquéreur n’a pas à justifier sa décision. S’il y a eu dépôt, alors le vendeur dispose de 21 jours pour le restituer à compter du lendemain de la date de rétractation

Si le prêt sollicité sous condition suspensive n’a pas été accordé par les organismes financiers consultés

• Si le promoteur abandonne le projet de construction
• Si le contrat de vente n’est pas conclu dans les dates prévues
• Si le prix de vente du bien est supérieur de 5 % au prix prévisionnel
• Si les équipements prévus ne sont pas réalisés comme un ascenseur, par exemple
• Si le bien immobilier a une consistance ou une qualité dont la réduction de valeur est supérieure à 10 %

Lorsque la vente VEFA ne se fait pas, les fonds doivent alors être remis dans un délai de 3 mois.

Comment payer un bien VEFA ?

Quand un acquéreur signe un contrat de réservation, il va ensuite acquérir le bien immobilier VEFA au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il doit suivre un échéancier encadré par la loi comprenant avec le dépôt de garantie :

• 35 % du prix des fondations
• 70 % une fois le gros œuvre achevé
• 95 % à l’achèvement des travaux
• 5 % lorsque le bien immobilier est mis à la disposition de l’acquéreur une fois le contrat de vente signé

Avantage du VEFA sur les frais de notaire

Les frais dits de notaire sont réduits dans le cadre d’une acquisition d’un bien immobilier VEFA. Ils seront de 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % pour ceux qui sont appliqué aux logements anciens. Ces frais de notaire sont à payer par l’acquéreur le jour de la signature de la vente. Cette réduction de frais est un réel avantage. En voici un exemple :

Une acquisition à 300 000 € déjà construite génère des frais de notaire d’environ 24 000 €. En VEFA, l’acquéreur ne paiera qu’autour de 9 000 €.

Garanties pour l’acquéreur

Les garanties d’un bien VEFA pour l’acquéreur sont :

• La garantie de parfait achèvement durant un an à partir de la réception du logement
• La garantie de surface dont la tolérance va jusqu’à 5 % de la surface initialement prévue
• La garantie biennale permettant de garantir les équipements
• La garantie d’isolation phonique pendant un an
• La garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage couvrant pendant 10 ans la solidité de l’ouvrage et les dommages relevant de la garantie décennale