Loi Denormandie pour réduire ses impôts : fonctionnement, avantages

Afin que les investisseurs achètent des biens immobiliers déjà construits à louer sous certaines conditions, le Gouvernement a mis en place le dispositif Denormandie pour qu’ils bénéficient d’une importante réduction d’impôt. Cet avantage fiscal est très important, mais il nécessite de réaliser beaucoup de travaux de rénovation. Voici le fonctionnement et les avantages de la loi Denormandie pour 2021.

Fonctionnement du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du logement acquis. Par contre, il faut remplir plusieurs conditions pour avoir droit à cette réduction d’impôt, à savoir :

• Le bien immobilier loué doit être situé dans une zone géographique définie à l’avance
• Le bien immobilier doit être vide et loué pour une durée minimale de 6 années
• Le logement est ancien et doit faire l’objet de nombreux travaux importants
• Le bien immobilier doit être acheté avant 2022.
• Des délais sont à respecter entre l’acquisition, la date de fin des travaux et le début de la location
• Le montant des loyers est plafonné
• Le locataire répond à des conditions de ressources modestes

Montant de la réduction Denormandie

La réduction d’impôt est calculée en fonction du prix du bien immobilier. Elle est de 2 % par an sur 9 années et de 1 % les 3 années suivantes. Voici un tableau récapitulatif pour la période de réduction totale.

À noter que la réduction d’impôts Denormandie sir calcule d’après un plafond de 300 000 €. Si le prix du bien immobilier est plus important, la réduction d’impôt sera calculée sur le plafond et non sur la dépense réelle. Cette réduction d’impôt est non reportable et s’impute sur l’impôt global. S’il est ramené à zéro et qu’il reste un solde, ce dernier ne sera pas remboursé.

Les zones géographiques éligibles à la loi Denormandie

Afin de bénéficier de la loi Denormandie, il faut acheter le bien immobilier entre 2019 et 2022 dans une zone géographique qui a été définie à l’avance. Elle se nomme Zone Revitalisation du Territoire ou zone ORT. Plus de 250 villes sont concernées par le dispositif Denormandie. Les villes sont segmentées en plusieurs zones étant A, A bis, B1, B2 et C. Il suffit de chercher la liste de ces villes sur le site officiel du gouvernement.

L’engagement de louer sous la loi Denormandie

Le bien immobilier vide destiné à la location doit être loué pendant au moins 6 années. La période est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Opter pour 6 ans est la meilleure décision, car il se peut que pendant la période de réengagement, la loi des finances change et que le dispositif Denormandie soit annulé.

Les travaux de rénovation éligibles au dispositif Denormandie

Afin de bénéficier des avantages fiscaux du disposition Denormandie, les travaux du logement doivent représenter 25 % de son prix d’achat. Ils portent également sur l’amélioration de la performance énergétique. Deux choix sont possibles, à savoir :

• Les travaux portent sur au moins 30 % de réparation pour la performance énergétique
• 2 travaux sur 5 doivent être réalisés parmi l’isolation de la toiture, insolation des murs extérieurs, la modification de la production d’eau chaude sanitaire, l’isolation d’au moins la moitié des fenêtres donnant sur l’extérieur, le changement de chauffage

Ces travaux doivent être faits par une entreprise professionnelle agréée RGE et sur facture. La consommation énergétique ne devra pas dépasser 331 kWh par m² annuel une fois ces travaux réalisés. Le propriétaire devra ensuite faire réaliser un DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique par une entreprise agréée.

Déduction des travaux et déficit foncier impossible

Les travaux de rénovation sont inclus dans le prix de revient. Ce qui implique que l’investisseur ne pourra pas les déduire de ses revenus fonciers ni de générer de déficit foncier. La réduction d’impôt au titre du dispositif Denormandie n’est pas cumulable avec une déduction de travaux ni générer un déficit foncier. Par contre, si le montant des travaux est supérieur à 25 %, il faut inclure 25 % dans le prix de revient et déduire le complément des revenus fonciers, ce qui permet d’optimiser votre fiscalité.

Délais dans le cadre de la loi Denormandie

Il faut acheter le bien immobilier entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Les travaux doivent être terminés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien immobilier concerné. Le bien immobilier une fois restauré, doit être loué dans les 12 mois. Si le locataire quitte le logement, il faut qu’un autre le remplace immédiatement ou que la recherche du nouveau locataire soit immédiate.

Plafond des loyers Denormandie

Le loyer d’un logement bénéficiant du dispositif Denormandie est plafonné avant la mise en location. Le plafond pour 2020 est 2 :

• Zone A = 12,95 € m²
• Zone A bis = 17,43 € m²
• Zone B1 = 10,44 € m²
• Zones B2 et C = 9,07 € m²

Pour trouver le montant du loyer du logement, il faut déterminer le coefficient multiplicateur qui est équivalent à 0,7 = 19/surface

Les revenus des locataires d’un logement bénéficiant du dispositif Denormandie ne doivent pas dépasser :

• Personne seule, zones A et A bis : 38 465 €, zone B1 :31 352 €, zone B2 : 28 217 €, zone C : 28 217 €
• Couple, Zones A et A bis : 57 489 €, zone B1 : 41 868 €, zone B2 : 37 861 €, zone C : 37 861 €
• Avec un enfant, zone A : 69 105 €, Zone A bis : 75 361, zone B1 : 50 349 €, zone B2 : 45 314 €, zone C : 45 314 €
• Avec deux enfants, zone A : 82 776 €, zone A bis : 89 976 €, zone B1 : 60 783 €, zone B2 : 54 705 €, zone C : 54 705 €
• Avec trois enfants, zone A 97 991 €, zone A bis : 107 463 €, zone B1 : 71 504 €, zone B2 : 64 354 €, zone C : 64 354 €
• Avec quatre enfants, zone A : 110 271 €, zone A bis : 120 463 €, zone B1 : 80 584 €, zone B2 : 72 526 €, zone C : 72 526 €

Au-delà, pour les personnes à charge supplémentaire, il convient de rajouter pour la zone A : 12 286 €, pour la zone A bis : 13 421, pour la zone B1 : 8 990 €, pour les zones B2 et C : 8 0 89 €.

Si vous désirez investir dans un logement répondant aux critères de la loi Denormandie afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne. Vous recevrez des propositions gratuites et sans avoir à être engagé. Vous pourrez ensuite étudier les avantages tranquillement avant de faire votre choix.