Subrogation d'hypothèque avec un rachat de crédit

L’acquisition d’un bien immobilier se finance le plus souvent avec un crédit à long terme de 15, 20, voire 25 ans.

Pour minimiser les risques de défaillances financières en cas d’aléas de la vie, les banques exigent systématiquement une assurance emprunteur. Elles exigent aussi le plus souvent une garantie hypothécaire. Avec un rachat de crédit, l’emprunteur doit également en souscrire une, à moins qu’une subrogation soit mise en place. À suivre nos explications sur la subrogation d’hypothèque avec un rachat de crédit et au préalable un rappel sur le principe d’une garantie hypothécaire.

Comment fonctionne une garantie hypothécaire ?

L’hypothèque sert de garantie d’emprunt à la banque lors de la souscription d’un prêt immobilier ou d’un rachat de crédit immobilier. Cette garantie permet à l’emprunteur de mettre en gage son bien en échange de l’octroi du crédit. S’il ne peut plus honorer les mensualités de son crédit pour x raisons, la banque est en droit de saisir le bien. Elle le vend aux enchères. Avec le fruit de la vente, elle solde l’emprunt. Il est possible d’hypothéquer toute nature de biens immobiliers : résidence principale ou secondaire, logement locatif, logement en nue-propriété, etc. La garantie hypothécaire nécessite obligatoirement un acte notarié. Les frais d’enregistrement représentent en moyenne de 1,5 à 3 % de la valeur du bien, variables selon la localisation du bien. Les frais comprennent les émoluments du notaire et des taxes. La caution mutuelle est une alternative à la garantie hypothécaire. Un organisme de cautionnement se charge de garantir le financement au profit de l’emprunteur. Son coût est moindre d'environ 1,5 % et ne nécessite pas de passage chez le notaire.

Qu’est-ce qu’une subrogation d’hypothèque avec un rachat de crédit ?

La subrogation est une procédure juridique régie par le Code civil. On distingue deux types de subrogation :

• La subrogation conventionnelle du débiteur ou du créancier régie par l’article 1250 du Code civil.
• La subrogation légale régie par l’article 1251 du Code civil.

La subrogation hypothécaire avec un rachat de crédit consiste à transférer ou à transmettre l’hypothèque adossée au prêt initial à un autre établissement bancaire, en l'occurrence ici le créancier rachetant le prêt immobilier. Cette procédure est tripartite :

• le subrogeant soit le titulaire de la créance ;
• le subrogatoire soit le bénéficiaire de la subrogation ;
• le subrogé soit l’emprunteur.

Dans le cadre d’un rachat de crédit, seul l’emprunteur consent à la subrogation. Pour qu’elle soit effective, la subrogation doit être réalisée par un notaire avec comme justificatifs la quittance de remboursement du crédit initial et le nouveau contrat de prêt. La quittance prouve que le paiement a été effectué avec le capital délivré par le nouvel établissement prêteur. Le contrat, quant à lui, apporte la preuve que la somme prêtée sert à financer la créance rachetée. Le nouveau créancier passe directement au rang un de la garantie hypothécaire, c’est-à-dire qu’il sera payé en premier en cas de vente du bien. De fait, l’hypothèque n’a plus lieu d’être pour le créancier qui a cédé la dette puisque celle-ci a été remboursée en totalité par le nouveau prêteur.

Pourquoi mettre en place une subrogation d’hypothèque avec un rachat de crédit ?

Le rachat de crédit est une technique financière appelée également regroupement ou restructuration des dettes. Cette opération permet à l’emprunteur de fusionner tous ses crédits et dettes en cours en un seul emprunt. En bénéficiant d’une seule mensualité allégée par rapport au cumul des précédentes, l’emprunteur rééquilibre son budget. Plusieurs objectifs motivent un rachat de crédit comme :

• Réduire le taux d'endettement pour financer un nouveau projet.
• Négocier un taux d’intérêt plus bas pour se désendetter plus vite.
• Retrouver de la capacité financière pour augmenter le reste à vivre.

Le rachat de crédit comporte des frais notamment lorsqu’il comprend un prêt immobilier. Il s’agit :

• des indemnités de remboursement anticipé ou IRA de 0,5 à 3 % du capital restant dû ;
• des frais de garantie hypothécaire ou de cautionnement ;
• des frais de dossier ou de courtage.

Mettre en place une subrogation d'hypothèque permet de réduire ces frais. Elle évite à l’emprunteur les frais de mainlevée de l’hypothèque souscrite avec le prêt initial. Ils représentent de 0,3 à 0,6 % du montant du capital emprunté.

Pour obtenir un rachat de crédit avec subrogation d’hypothèque, rien de plus simple ! De nombreux établissements prêteurs comme des banques traditionnelles, des banques en ligne ou des organismes spécialisés de crédit le proposent. Les mettre en concurrence via un comparateur en ligne est la solution à privilégier pour gagner du temps. Bien sûr, le banquier reste le premier interlocuteur qui réalise une simulation gratuite de la faisabilité du projet. Si le rachat de crédit concerne un seul prêt immobilier, il peut être renégocié directement avec lui. Même s’il n’est pas obligé d’accepter la renégociation, le banquier peut consentir à revoir le taux d’intérêt quand l’emprunteur est un client fidèle.