Comment se désolidariser d'un crédit immobilier ?

Divorcés ou séparés, deux ex conjoints ayant contracté au cours de leur vie commune un crédit immobilier restent solidaires de la dette.

Pour échapper à ce principe, il faut se désolidariser du prêt. Qu’est-ce que la solidarité entre conjoints ou concubins ? Comment se désolidariser d’un prêt ? Quelle démarche pour enclencher une désolidarisation de crédit ? À quel coût et quid de l’assurance emprunteur ? Focus aujourd’hui sur ce qu’il faut savoir pour se désolidariser d’un crédit immobilier.

Que signifie le principe de solidarité entre conjoints ?

Le principe de solidarité est une obligation née du mariage. Elle concerne également aujourd’hui les couples pacsés. La solidarité prévoit que les conjoints sont responsables à parts égales des dettes contractées durant leur union. Selon le Code civil, le principe de solidarité se limite aux dettes ménagères : logement, éducation des enfants, charges courantes et charges fiscales. Les crédits à la consommation ou les crédits immobiliers sont aussi des dettes ménagères. Même si un seul conjoint souscrit un crédit à son nom, l’autre conjoint est tenu de rembourser en cas de défaillance de l’autre. Cette règle prévaut quel que soit le régime matrimonial à partir du moment où il est prouvé qu’il s’agit d’une dette ménagère. Avec un régime matrimonial placé sous la communauté, la dette concerne l’ensemble des biens communs, a contrario du régime matrimonial de la séparation de biens. La seule solution pour l’un ou l’autre des conjoints est de se désolidariser de la dette en l’occurrence ici un crédit immobilier.

Comment se désolidariser d’un crédit immobilier ?

Même après un divorce ou une séparation, les conjoints sont tenus de rembourser solidairement le crédit immobilier jusqu’à son terme. Il est possible pour l’un des deux de se désolidariser du prêt. Cette démarche n’est pas automatique, il faut en faire la demande auprès de la banque par lettre recommandée avec AR. Si elle accepte la désolidarisation, une offre de prêt est proposée au conjoint avec à la clé un avenant au contrat. Voici les trois possibilités s’offrant aux conjoints pour se désolidariser d’un crédit immobilier.

1 - Le transfert du crédit immobilier à l’un des deux conjoints

Dans ce cas, le conjoint se désolidarisant du crédit immobilier doit régler sa part du crédit à l’autre. La banque peut refuser si elle estime que le conjoint n’a pas des revenus suffisants et une situation professionnelle stable pour reprendre seul le crédit. Elle exige des garanties pour éviter le minimum de risques comme une garantie hypothécaire. En cas de refus, le conjoint peut envisager un rachat de crédit auprès d’un autre établissement bancaire ou un organisme spécialisé acceptant la désolidarisation. En allongeant la durée du prêt et en diminuant la mensualité du crédit immobilier, le conjoint retrouve un taux d’endettement acceptable.

2 - La vente du bien immobilier

Dans ce cas, le crédit immobilier est remboursé par anticipation avec les fruits de la vente du logement. Si le crédit n’est pas entièrement soldé, les conjoints restent solidaires. Ils devront payer à parts égales la somme manquante.

3 - L’attribution du logement par décision de justice

Lors du jugement définitif du divorce, l’un des deux conjoints peut se voir attribuer le logement. Dans ce cas, les deux conjoints restent solidaires du remboursement de l’emprunt. Néanmoins pendant la procédure et si les époux s’entendent, le conjoint ne restant pas dans le logement peut demander à se désolidariser du crédit immobilier ou réduire sa quote-part de remboursement.

Pourquoi se désolidariser d’un crédit immobilier lors d’un rachat de soulte ?

Après un divorce ou une séparation, l’un des conjoints peut vouloir rester l’unique propriétaire du logement familial. Il doit alors effectuer un rachat de soulte auprès de l’autre conjoint, c’est-à-dire racheter sa part du bien pour compenser sa perte de patrimoine. Cette somme d’argent versé au conjoint s’appelle la soulte. Dans ce cas, si un crédit immobilier reste à devoir, le conjoint bénéficiant de la soulte doit aussi se désolidariser du crédit. Sa part du crédit est d’ailleurs déduite de sa part du bien immobilier. Le rachat de soulte nécessitant un acte notarié, la désolidarisation s’effectue en même temps que la liquidation du régime matrimonial. Là aussi, la banque peut s’y opposer quand elle estime que le conjoint seul n’est pas en capacité d’assumer les remboursements. Seule la vente du bien, voire un rachat de crédit, reste envisageable.

Que devient l’assurance emprunteur lors de la désolidarisation d’un crédit immobilier ?

Celui qui conserve le crédit immobilier doit également reprendre en son nom propre l’assurance emprunteur. Cette formalité sera plus ou moins contraignante en fonction de la quotité choisie à la signature du contrat. Avec une quotité de 100 % pour chacun des conjoints, une simple résiliation du co-emprunteur suffit. En revanche, si la quotité est de 50/50 ou 70/30 ou 60/40, l’emprunteur doit assurer le crédit à 100 % sur sa tête puisque le co-emprunteur se retire. Ce changement impacte le montant de la prime de l’assurance. Grâce à la loi Hamon de 2013 et à l’amendement Bourquin de 2018, il est possible de résilier l’assurance emprunteur chaque année à date anniversaire du contrat. Au moment de la désolidarisation, il peut être judicieux de changer d’assurance emprunteur pour faire des économies. La seule condition est que les garanties souscrites soient équivalentes à celles exigées par la banque.

Combien coûte la désolidarisation d’un crédit immobilier ?

Se désolidariser d’un crédit immobilier entraîne nécessairement des frais à la charge du conjoint conservant le prêt. Cela dépend du motif de la désolidarisation : transfert, rachat de soulte, remboursement anticipé avec rachat de crédit, etc. Avec un transfert de crédit immobilier, l’emprunteur paie :

• Des frais de dossier dont le montant varie en fonction de l’établissement prêteur.
• Des frais de notaire de l’ordre de 7,5 % du montant emprunté.

Si un rachat de crédit est nécessaire, d’autres frais sont à prévoir comme :

• L’indemnité de remboursement anticipé ou IRA.
• Les frais de garantie hypothécaire ou de caution, voire de mainlevée de l’ancienne garantie.

Lors d’un divorce ou d’une séparation, il est recommandé de mettre fin aux dettes communes. Dans le cas d’un prêt immobilier souscrit pendant l’union, il faut se désolidariser du crédit soit en le transférant à l’un des conjoints, soit en vendant le bien, soit suite à une décision du jugement de divorce réduire sa quote-part. Les emprunteurs adressent une demande officielle à la banque en soumettant leur décision. La banque n’est pas obligée d’accepter la désolidarisation notamment si le conjoint ne dispose pas des ressources nécessaires pour rembourser seul le crédit.