Peut-on cumuler deux ou plusieurs prêts immobiliers ?

Actuellement, les taux d’intérêts des prêts immobiliers sont historiquement très bas. Ainsi, les investisseurs, achètent des biens dans le but de louer et/ou de défiscaliser. Certains cumulent ainsi deux voire plusieurs prêts afin de financer plusieurs projets.

La pratique de ces emprunts, se nomme prêts gigognes. Elle est réalisable, légale et conseillée pour ceux qui en ont les moyens financiers. Par contre, il est nécessaire de connaître tous les aspects du cumul de prêts immobiliers pour avoir une idée des conditions, mais également des risques possibles.

Sous quelles conditions est-il possible de cumuler deux ou plusieurs prêts immobiliers ?

Afin de pouvoir cumuler deux ou plusieurs prêts immobiliers, vous devez savoir que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % du total de vos revenus pour les prêts cumulés. Par exemple :

Vous gagnez 5 000 € par mois, votre taux d’endettement est de 35 %, soit de 1 750 € au maximum. Vous avez deux prêts immobiliers dont les mensualités sont respectivement de 500 € et 450 €, soit un total de 950 €. Dans ce cas de figure, vous pouvez encore faire un troisième prêt immobilier dont la mensualité ne pourra pas être supérieure à : 1 750 € - 950 € = 800 €

Cet exemple peut bien entendu être différent en fonction des montants des mensualités de vos prêts. Le calcul s’applique quelle que soit la banque qui vous prête de l’argent et quels que soient les prêts cumulés dès l’instant où le total ne dépasse pas 35 % de vos revenus mensuels.

Que se passe-t-il en cas d’investissement dans un bien locatif ?

Actuellement, le prêt immobilier destiné à un bien locatif est remboursé par le loyer et les banques prêtent plus facilement même si vous dépassez le taux de 35 % d’endettement. Par contre, si c’est pour acquérir votre résidence principale, comme il n’y aura pas de rapport, alors les banques seront plus réticentes à vous prêter plusieurs emprunts immobiliers. À noter qu’en 2022, le calcul des revenus locatifs va changer, et même si le taux d’endettement est à 35 %, voire même dépassé dans certains cas avec un fort reste à vivre comme le recommande le Haut Conseil de Stabilité Financière, il sera bien plus compliqué d’emprunter pour les investisseurs immobiliers. En effet, en 2022, l’assurance emprunteur serait incluse dans le taux d’endettement supérieur à 35 %. De ce fait, de nombreux établissements bancaires risquent de refuser ces prêts qu’ils accordaient jusqu’à lors même si ces mêmes établissements ont une dérogation pouvant aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle des nouveaux crédits.

Comment avoir plusieurs prêts immobiliers ?

Tout d’abord, il est possible de cumuler plusieurs prêts immobiliers pour un seul logement ou plusieurs. Vous pouvez vous adresser au même établissement bancaire ou à plusieurs. Selon le montant de vos revenus, vous pouvez avoir droit au PAS ou prêt d’accession social qui est associé à votre prêt immobilier principal. Vous pouvez encore avoir droit au PTZ ou prêt à taux zéro si vous n’avez pas été propriétaire au cours des deux dernières années précédant votre demande et si vos plafonds de ressources ainsi que le montant du prêt sont fixés d’après la taille de votre foyer fiscal et de la zone géographique dans laquelle vous vous trouvez. Renseignez-vous quand même sur ce prêt à taux zéro, car il peut financer une partie d’un logement répondant uniquement à certains critères. Vous avez encore la possibilité de souscrire un prêt conventionné sans que vos ressources entrent en jeu. Dans ce cas, il faut vous adresser à une banque qui a signé cette convention avec l’État.

Les autres prêts immobiliers cumulables

En plus de votre prêt principal, vous pouvez cumuler d’autres prêts comme celui du Compte épargne logement ou PEL étant arrivé à échéance, mais aussi des prêts comme :

• Le 1 % patronal
• Le prêt fonctionnaire
• Le prêt caisse de retraite, etc.

Ces prêts immobiliers sont tous cumulables entre eux, mais sous certaines conditions. Par contre, en cumulant deux ou plusieurs prêts immobiliers, il existe des risques que vous devez connaître avant de vous engager, même si vous gagnez très bien votre vie.

Les différents risques de cumuls de prêts immobiliers

En cumulant deux ou plusieurs prêts immobiliers, que vous respectiez le taux d’endettement à 35 % et que vous gagniez correctement votre vie, il existe le risque d’avoir des échéances mensuelles bien lourdes à honorer chaque mois. Pour éviter ce problème, demandez à la banque un lissage de prêt. Elle va échelonner l’endettement global à rembourser et chaque mois, vous paierez ainsi, la même mensualité. L’autre risque de contracter plusieurs prêts est de cumuler les frais comme :

• Les frais d’assurance emprunteur
• Les frais de dossier bancaire
• Les frais de notaire

Ces frais seront multipliés par le nombre de dossiers que vous aurez pris. Il est donc conseillé de souscrire vos prêts dans le même établissement bancaire afin de pouvoir diminuer ces frais qui peuvent être assez importants.