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Nue-propriété pour réduire ses impôts : fonctionnement, avantages

Nue-propriété pour réduire ses impôts : fonctionnement, avantages

Depuis une vingtaine d’années, il existe un dispositif de défiscalisation immobilière permettant d’acquérir un bien immobilier de forte valeur ajoutée tout en limitant votre investissement. Ce dispositif se nomme la nue-propriété et reste très intéressant fiscalement parlant. Il est également adopté pour anticiper les successions. Voici son fonctionnement et ses avantages pour vous aider à y voir plus clair sur le sujet.

Définition de la nue-propriété

En droit immobilier, il existe deux entités qui sont l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est l’utilisation d’un bien immobilier et la perception des revenus. La nue-propriété permet de disposer du bien en le vendant, en le donnant ou en le détruisant. Lorsqu’une personne achète un bien immobilier, elle est à la fois usufruitière et nue-propriétaire. Le bien peut être démembré et dans ce cas, l’usufruitier n’est pas la même personne que le nu-propriétaire. Le démembrement peut exister lors de certaines situations telles que :

  • La succession lorsque le conjoint survivant est usufruitier alors que les ayants droits se retrouvent nus-propriétaires
  • La donation lorsque des parents conservent l’usufruit d’un bien et donnent la nue-propriété à leurs enfants
  • Le divorce ou la séparation peuvent aussi générer ce démembrement

Les avantages principaux de la nue-propriété

Lorsque vous êtes nu-propriétaire, vous ne pouvez pas profiter de votre bien immobilier. En revanche, vous pouvez acquérir ce bien à un prix extrêmement abordable. Si vous achetez un bien en nue-propriété, vous bénéficiez d’une réduction de 23 % du prix par tranche de 10 ans. Quand vous allez acquérir ce bien, la décote peut aller jusqu’à 40 % du prix d’achat initial. Elle se calcule en fonction des loyers que peut percevoir l’usufruitier pendant la durée du démembrement. Si vous achetez cette nue-propriété à l’aide d’un crédit, les intérêts d’emprunts peuvent être déduits de vos revenus fonciers.

Les droits de l’usufruitier et ses obligations

L’usufruitier peut jouir en toute liberté de l’occupation du bien pour lui-même ou pour le louer s’il le décide. Dans ce cas, c’est lui qui reçoit les loyers. Par contre, il ne peut pas vendre le bien puisqu’il n’en est pas propriétaire. Il peut seulement vendre son usufruit. Dans le même temps, il doit payer la taxe foncière, et la taxe d’habitation s’il y réside au 1er janvier de l’année. Il doit encore assumer les travaux et l’entretien du logement pour qu’il reste en état.

Les droits du nu-propriétaire et ses obligations

Si vous êtes nu-propriétaire du bien, vous en êtes le propriétaire. Vous pouvez alors le vendre, le donner et conservez un contrôle important dessus. En principe, lorsque vous mettez le bien à la vente en pleine propriété, vous devez prendre cette décision de vente en accord avec l’usufruitier. Si ce dernier s’y oppose, vous ne pouvez vendre que la nue-propriété du logement et pas la pleine propriété. Dans ce cas, la vente est beaucoup plus difficile. Vous pouvez toujours aller en justice contre l’usufruitier s’il ne respecte pas ses engagements et devoirs.

Responsabilités du nu-propriétaire

Si vous devenez nu-propriétaire d’un bien immobilier, vous devez tenir compte des droits de l’usufruitier sur ce logement. Par exemple, si l’usufruitier décide de louer le logement, vous n’avez pas le droit d’intervenir. S’il y a des travaux, vous n’avez qu’un droit de regard dessus sauf si ces travaux doivent toucher aux murs porteurs. Dans ce cas, il s’agit de lourds travaux qui doivent être à votre charge tout comme les clôtures, réfection des murs extérieurs et de soutènement. Le bien doit être conservé en l’état, dans le cas contraire, vous pouvez demander des dommages et intérêts à l’usufruitier.

Investir dans la nue-propriété pour votre retraite

Si vous désirez préparer votre retraite et mobiliser une somme d’argent pour avoir, le jour arrivé, un patrimoine confortable, l’acquisition d’une nue-propriété est alors intéressante. Le capital investi correspond à la durée de l’usufruit. Cette opération intéresse souvent des couples de propriétaires de leur résidence principale envisageant de déménager lorsqu’ils partent à la retraite. Ainsi, en achetant une nue-propriété, deux dizaines d’années avant votre départ en retraite, vous permet de réaliser des énormes économies. Si entre temps, vous décidez d’envisager une autre solution pour votre retraite, vous réaliserez une belle plus-value en revendant le bien immobilier en question. Il pourra aussi faire l’objet d’un démembrement dans le cadre d’une donation à vos enfants pour anticiper votre succession.

La nue-propriété dans le cadre de la succession

Si vous avez un patrimoine immobilier important, vous pouvez anticiper votre succession en transmettant la nue-propriété à vos enfants tout en conservant son usufruit. Ainsi, lorsque vous décédez, vos enfants deviennent propriétaires du bien sans avoir à acquitter les droits de mutation. La transmission de la nue-propriété est considérée comme une donation. Les droits de donations sont calculés en fonction de votre âge et l’impôt dû au titre de cette donation se calcule en fonction de la valeur de la nue-propriété du bien immobilier concerné. Elle augmente en fonction de votre âge. Ce qui veut dire que plus vous donnez tôt et moins les droits sont importants. Les abattements d’une donation sont de 100 000 € par enfant, mais une donation de nue-propriété reste plus avantageuse qu’une donation en pleine propriété fiscalement parlant.

Règles dans un contrat de nue-propriété pour l’usufruitier

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en nue-propriété, vous devez passer un contrat tout en définissant la période d’usufruit temporaire s’étalant entre 15 et 20 ans, mais les durées sont flexibles. Dans ce cas, il y a des règles à respecter pour l’usufruitier qui sont :

  • Engagement de fournir une caution lors de l’entrée en jouissance
  • Conserver le bien en l’état pendant toute la durée du contrat (démembrement)
  • Supporter les petites réparations et l’entretien courant
  • Payer la taxe foncière

Qu’arrive-t-il à la fin de l’usufruit

Lorsque l’usufruit se termine, de nu-propriétaire vous devenez propriétaire en pleine propriété du bien immobilier concerné. Vous ne payez pas de droits de mutation. Vous pouvez dès lors, disposer de tous les droits comme bon vous semble comme louer le bien et en percevoir les revenus locatifs, l’habiter en résidence principale ou secondaire, etc.

Si cette forme d’investissement immobilier vous intéresse, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne. Cette opération est gratuite et sans aucun engagement de votre part. Vous pourrez ainsi en savoir plus et investir dans le bien en nue-propriété qui vous intéresse le plus et correspond aussi à votre budget.

 
 

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