SCPI fiscale : fonctionnement, avantages, inconvénients, risques

La SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Elle est gérée par une société gestionnaire de bien immobiliers permettant aux investisseurs d’acquérir des parts de ces biens pouvant être des logements, des commerces, des hôtels, des bureaux, etc. Les sociétés de gestion des SCPI sont agréées par l’AMF. Certaines SCPI sont choisies par les investisseurs pour leur rapport et d’autres contribuent à réduire leurs impôts. Ces dernières se nomment les SCPI fiscales.

Les différentes SCPI fiscales

Il existe quatre sortes de SCPI fiscales dans notre pays qui sont :

• La SCPI Pinel
• La SCPI Malraux
• La SCPI générant un déficit foncier
• La SCPI Monuments historiques

Nous allons vous expliquer ici comment placer de l’argent dans de l’immobilier sans en avoir la gestion tout en bénéficiant de réductions d’impôts grâce aux SCPI fiscales.

Acquérir des parts de SCPI fiscale

Acquérir des parts de SCPI fiscale permet d’investir dans des immeubles locatifs à rénover ou neufs, ne pas en avoir la gestion et réduire ses impôts sur le revenu de façon conséquente. Le montant d’investissement reste abordable puisqu’il est compris entre 2 000 € et 8 000 €. Il est possible de diversifier son investissement sur plusieurs produits afin d’en limiter les risques et donc les pertes éventuelles. L’avantage fiscal est le même que si votre acquisition porte sur du Pinel, du Malraux, génère un déficit foncier ou si vous investissez dans les monuments historiques. Par contre, pour avoir droit aux avantages fiscaux et les conserver, il est nécessaire de conserver ses parts jusqu’à la fin de l’engagement locatif dont la durée peut aller jusqu’à quinze ans.

Les quatre catégories de SCPI dans le détail

Comme nous l’avons vu plus haut, il existe quatre grandes catégories de SCPI fiscales qui sont dans le détail :

• La SCPI Pinel permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts calculée sur le montant souscrit dans la limite de 300 000 €. Sur neuf ans, elle est égale à 18 % et sur douze ans, elle est de 21 %
• La SCPI Malraux permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts sur 22 % ou 30 % des travaux de restaurations payés sur les logements dans la limite de 400 000 € étalée sur quatre ans.
• La SCPI déficit foncier ne permet pas de prétendre à une réduction d’impôts, mais de déduire tous les travaux de rénovation du revenu imposable dans la limite de 10 700 € par an
• La SCPI monuments historiques ne permet pas de prétendre à une réduction d’impôts, mais de déduire tous les travaux de rénovation du revenu imposable sans limitation

Les frais liés aux SCPI fiscales

Les SCPI fiscales supportent des frais pouvant être assimilés à ceux supportés par une acquisition immobilière en direct. S’ils dépassent 20 %, il vaut mieux ne pas investir dans la SCPI fiscale. À la souscription, vous devez déjà payer 10 à 12 % du prix de la part. Elle est prélevée par le gestionnaire. Vous devrez aussi acquitter 10 à 15 % sur les loyers perçus pendant tout le temps de la location, mais vous ne vous en apercevez pas sur le prix versé, car ces frais sont prélevés avant que votre dû ne vous soit versé. Ils correspondent à la gestion des travaux et de la location des biens immobiliers. Vous pouvez consulter à ce titre le rapport du commissaire aux comptes si vous désirez connaître les frais liés au programme, car il existe aussi les frais liés aux :

• Assemblées générales
• Rapports annuels
• Provisions pour travaux

Les prélèvements annuels s’approchent souvent de 20 %. Si ce seuil est franchi, il vaut mieux s’abstenir d’investir dans le produit ou si c’est le cas, il faut alors s’interroger sur les compétences du gestionnaire.

Les contraintes liées à la SCPI fiscale

La SCPI fiscale est un produit financier très pratique pour alléger vos impôts, mais il comporte des inconvénients comme :

• Le capital placé n’est pas garanti et les parts peuvent perdre de leur valeur
• Le rendement est faible, car il varie entre 1,5 et 2,5 % par an (soit trois fois moins que les autres SCPI)
• Le bonus fiscal n’est accordé qu’une seule fois à la souscription
• L’impossibilité de revendre ses parts avant la dissolution de la société (environ quinze ans)

Si la SCPI fiscale vous intéresse, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne gratuit et recevoir de nombreuses propositions sur ce produit financier vous permettant de réduire votre impôt sur le revenu. Vous pourrez ensuite les comparer, souscrire ou non, car aucun engagement ne vous est demandé.